Изменятся ли цены на квадратные метры до конца года? Насколько востребовано сегодня коммерческое жилье? И какие предложения поступают от частных застройщиков? Ответы на эти вопросы мы узнавали в ходе рейда по строительным площадкам, организованного представителями областного филиала Отбасы банка.
Рынок диктует свои правила
Пока вторичный рынок жилья штормит от неадекватных цен, частные застройщики пытаются удержать стоимость квадратного метра в новостройках на уровне весны этого года. С начала года скачок цен на новую недвижимость произошел значительный. Если в 2021 году стоимость одного квадратного метра еще варьировалась в пределах 180 тысяч тенге, спустя год те же квадраты оценивают уже от 250 тысяч тенге. Речь идет о жилье комфорт-класса.
Ввод программы по использованию пенсионных накоплений для приобретения жилья, подорожание стройматериалов – эти факторы существенно повлияли на рост стоимости квадратного метра. По статданным, в начале 2022 года цены на первичное жилье поднялись почти на 14%, а к лету отмечается рост цен в среднем на 30% в сравнении с прошлым годом. Какая ситуация с ценами сложится к концу года? Осенью, как правило, отмечается пик продаж на рынке недвижимости. Будет ли покупательский спрос в этом году?
По мнению директора компании «СМП Групп Инвест» Аскара Тлеубергенова, предугадать ситуацию с ценами на недвижимость сейчас сложно. Рынок жилья диктует свои правила. Цена за квадратный метр в новостройках складывается из стоимости стройматериалов. Если они подорожают, то, однозначно, произойдет еще один скачок цен. Но прогнозы сейчас делать затруднительно. К тому же в себестоимость закладывается и оплата труда рабочим. А с учетом растущей инфляции и ростом цен на продовольственные и непродовольственные товары зарплата любого работника сегодня требует постоянного пересмотра в сторону увеличения. Отсюда застройщики и не могут предугадать дальнейшей ситуации с ценами на рынке недвижимости.
– Наш жилищный комплекс «Амаль», расположенный в восьмом микрорайоне, строился два года, – рассказывает директор компании. – Мы использовали силикатный кирпич от компаний «Лотос Актобе», «Коктас-Актобе» и с Кандыагашского завода. Все стройматериалы у нас местного содержания, но и на них выросла цена. Да и дефицит наблюдался. Из-за несвоевременных поставок кирпича не раз возникали задержки в работе. Но стройку мы не прекращали. Объект уже сдан. Сейчас ведутся отделочные работы в подъезде. То, что дом расположен в центре города, сказывается и на спросе. Уже большая часть квартир распродана. Цены мы установили приемлемые.
Стоимость квадратного метра в ЖК «Амаль» варьируется в пределах 270-300 тысяч тенге, в зависимости от этажа. Площадь полуторки составляет 48 кв. м, двухкомнатной – 68-70 кв. м, трехкомнатной – 117 кв. м и четырехкомнатной – 144 кв. м. Квартиры сдаются в предчистовой отделке. Большая их часть реализована по программам Отбасы банка.
Наиболее привлекателен для покупателей микрорайон Батыс-2, где сейчас идет активная застройка. Цены на вторичку в этом районе выросли с начала года чуть ли не в два раза. А вот что происходит в новостройках, мы смогли узнать, побывав на одной из строительных площадок.
Жилой комплекс «Ак желкен» расположен в Батыс-2. Менеджер отдела продаж СК «ЭлитСтройЗапад» Жансая Алькуатова разъясняет, что один квадратный метр в ЖК стоит от 250 до 280 тысяч тенге. Причем цена зависит от этажа, на котором размещена квартира. И чем ниже этаж, тем, соответственно, дороже жилье. Так, к примеру, квартиры с 3 по 5 этажи оцениваются в 280 тысяч тенге за квадратный метр. На 10-30 тысяч дешевле жилье на верхних этажах. Подсчитываем стоимость недвижимости. Однокомнатная квартира площадью 66 кв. м будет стоить в пределах от 16,5 до 18,5 млн тенге. Цена на двухкомнатную квартиру площадью 96 квадратных метров будет колебаться от 24 до 27 млн тенге. Квартиры комфорт-класса сдаются в предчистовой отделке. По словам Жансаи Алькуатовой, в новостройке большим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. С начала продаж их осталось всего несколько штук.
Доступно ли жилье по госпрограмме?
– Несмотря на рост цен, первичное и вторичное жилье остается в спросе, – отмечают в Отбасы банке. – В месяц оформляется около 400-500 кредитов. Из них 90% займов берут на покупку жилья. Среди вкладчиков банка популярны дома, строящиеся по государственной программе «Нурлы жер». Это девятиэтажки в микрорайоне Есет батыр. На покупательский спрос влияют доступная цена и наличие ремонта в квартирах.
– С 2020 года в программу «Нурлы жер» внесены изменения. Касаются они вопроса реализации государственного жилья. Таким образом, если договор с застройщиком был заключен в 2020 году, то приоритет в продаже данного жилья отдается очередникам акиматов. И только оставшиеся нереализованными квартиры будут распродаваться среди других вкладчиков банка. Но у нас есть несколько домов, соглашения по которым были заключены в 2018-2019 годах. Это пять-шесть домов, которые введут до конца года. Речь идет о 400 квартирах. Их смогут приобрести все желающие, вне зависимости от того, являются ли они очередниками или нет. Пока же квартир по государственной программе в продаже нет, – пояснил заместитель директора областного филиала Отбасы банка Жанболат Калменов.
На потребительский спрос также могут повлиять государственные программы, на участие в которых поступают заявки от потенциальных покупателей. Однако с ростом цен на вторичное жилье не все из тех, кто относится к категории социально уязвимых слоев населения, смогут реализовать свою мечту. К примеру, по программе «Бакытты отбасы» выдают всего 10 миллионов тенге на приобретение квартиры. Учитывая, что стоимость полуторки на вторичном рынке жилья уже превышает эту сумму, заветные квадраты останутся для
многих всего лишь мечтой.
– Еще в 2020 году на уровне министерства и партии мы поднимали вопрос о пересмотре лимита по государственной программе в сторону увеличения суммы. Так как большинство участников программы – это многодетные семьи, для них предпочтительнее было бы покупать двух-, трехкомнатные квартиры. Цена на них сегодня сильно завышена. Если заявитель сможет найти недостающую сумму сверх выдаваемого лимита, то кредит он сможет оформить и, соответственно, купить жилье, – прокомментировал ситуацию представитель банка.
Как отметил Жанболат Калменов, ежегодно на реализацию программы «Бакытты отбасы» выделяется 50 миллиардов тенге по стране. В разрезе всех регионов это маленькая сумма. В 2019 году по этой программе в области было оформлено 500 кредитов, в 2020-м – всего 300. В прошлом году ипотеку оформили 400 очередников. Лимит в 10 миллионов тенге был утвержден еще в 2019 году. С учетом роста цен на недвижимость эта сумма уже неактуальна на сегодня.
– Когда заявитель получает одобрение по программе «Бакытты отбасы», ему выделяется полгода на поиски жилья. В последние годы многие из претендентов не могут найти квартиру по доступной стоимости. Как только срок заканчивается, заявитель выбывает из основного списка. Платежеспособность клиента проверяется банком, когда он находит квартиру, которую хочет приобрести. У нас 30-40 процентов клиентов не проходят платежеспособность. Это тоже стало проблемой, – уточнил банкир и добавил, что вопрос о пересмотре лимита должен быть решен в сентябре.
Спросом пользуется программа банка «Умай», так называемая женская ипотека. По условиям программы при оформлении кредита не надо предоставлять первоначальный взнос и можно не копить на депозите. Займ предоставляется только работающим женщинам с семейным доходом не выше 550 тысяч тенге. Ипотека оформляется под 13,5% годовых. Спустя 6-7 лет процентная ставка понижается. Кредит выдается сроком не более 14 лет.
– Первый лимит мы получили 29 марта. К маю освоили его полностью. Было выдано свыше ста кредитов по региону. Женская ипотека «Умай» пользуется хорошим спросом за счет того, что заемщице не надо предоставлять первоначальный взнос. Мы работаем совместно с Азиатским банком развития. В сентябре ожидаем поступления второго транша. Это позволит еще ста женщинам приобрести жилье на свое усмотрение, – поделился планами Жанболат Калменов.
По этой же программе можно получить займ на строительство дома либо на ремонт имеющейся жилплощади.
Приобрести квартиру помогают вкладчикам и другие продукты банка. По промежуточному займу, к примеру, клиент оформляет кредит, предоставляя в банк 50% от первоначальной стоимости недвижимости. Молодая семья собирает на депозит также половину стоимости будущего жилья и по истечении одного года покупает квартиру в ипотеку. Несмотря на то, что жилье дорожает, спрос на него по-прежнему остается большой.[divider]
Стартовала ипотека для военных
Прием заявлений по программе «Әскери баспана 8/15» начался 25 августа и продлится до 23 сентября.
Заявки будут приниматься 30 календарных дней. Списки кандидатов, которые войдут в основной и резервный список, сформируют после 23 сентября. Дата подачи заявки не влияет на принятие решения по выдаче ипотеки. Будет учитываться тот факт, как часто вкладчик пополнял свой специальный счет.
Льготная ипотека «Әскери баспана 8/15» выдается под 8% годовых с предоставлением первоначального взноса от 15%. Срок кредитования — до 25 лет. Жилищные выплаты будут учитываться в качестве дохода.
Заявка подается на портале Баспана маркет (www.otbasybank.kz). Участвовать в программе «Әскери баспана 8/15» могут получатели жилищных выплат, у которых в банке имеется спецвклад. Речь идет о военнослужащих и сотрудниках специальных госорганов. Нужно учесть, что вклад не должен быть купленным через онлайн-уступку.
— После завершения приема заявок в автоматическом режиме будут сформированы основной и резервный списки исходя из наибольших сумм накопленного вознаграждения. То есть в списки попадут те, кто регулярно пополнял спецвклад. Статус о прохождении или непрохождении в основной или резервный список отобразится в личном кабинете на портале Баспана маркет, — конкретизировал представитель областного филиала Отбасы банка Сакен Сулейманов.
Получатели жилищных выплат, вошедшие в основной список, должны будут в течение полугода пройти предварительную оценку платежеспособности в отделении банка или посредством видеозвонка. Затем нужно будет найти жилье и произвести его оценку. После этого подается кредитная заявка.
Следует знать, что после подачи заявки на участие в программе получатели жилищных выплат не смогут провести постдепозитные операции: уступить, объединить либо расторгнуть свои спецвклады.[divider]
Айжан ШАУКУЛОВА
Фото из архива «АВ»
