В начале года в Правительстве страны заговорили о повышении стоимости квадратного метра доступного жилья, строящегося в рамках государственной программы. Вместе с тем по городу сразу же поползли слухи о росте цен на рынке недвижимости.
В этой связи сыграла роль и новость о создании агломерации Актобе. Так ждать ли актюбинцам скачка цен на жилье уже в этом году и как сильно оно в таком случае подорожает — об этом в нашей Главной теме.
Почем жилье для народа?
Прежде всего мы решили изучить местный рынок жилой недвижимости. Для этого автор просмотрела газетные объявления по продаже квартир в Актобе, все рекламные сайты и убедилась: приобрести благоустроенную квартиру в городе сегодня не каждому по карману, хотя спрос на жилье, судя только по многочисленным колонкам в графе «Куплю», остается по-прежнему достаточно острым.
Самыми дешевыми всегда считались квартиры в малосемейных общежитиях. Но владельцы этих квадратных метров, основательно изучив рынок жилья и спрос на него, посчитали, видимо, необходимым завысить цены на жилплощадь. Отсюда и соответствующие цены. Так, однокомнатная квартира в МСО площадью 30-35 квадратных метров оценивается в пределах от 25 до 36 тысяч долларов. За 12 тысяч условных единиц продается только комната в МСО. А вот за двухкомнатные квартиры в общежитиях просят от 35 до 40 тысяч долларов.
Сравним теперь стоимость равноценной однокомнатной квартиры старой планировки. Возьмем, к примеру, отремонтированную квартиру на 3 этаже панельного дома в 35 квадратных метров. На ГМЗ такая квартира стоит 33 тысячи условных единиц, в районе железнодорожного вокзала ее стоимость — до 38 тысяч долларов, а у Вечного огня владельцы аналогичной квартиры оценивают ее уже в 45 тысяч. Цена скачет в зависимости от престижности района.
Полуторки улучшенной планировки в престижных районах Актобе, а это 8 микрорайон, центральные улицы, по М. Оспанова, в 11 и 12 микрорайонах, в новых жилых массивах «Кен дала», «Кокпекты» бьют все рекорды. За них просят от 40 до 60 тысяч у.е. В сравнении с такими «золотыми» однокомнатными квартирами куда спокойнее смотрятся цены на двухкомнатные квартиры старой планировки. Как правило, расположены они на улицах Есет батыра, Тургенева, в Жилгородке. Цена на них варьируется также в зависимости от престижности района от 35 до 50 тысяч долларов. Дороже, конечно, двухкомнатные улучшенной планировки. Их стоимость колеблется от 48 до 80, местами 90 тысяч долларов. Элитные двухкомнатные квартиры стоят в пределах 120 тысяч долларов. Цена на трехкомнатные квартиры в городе зашкаливает за 120 тысяч долларов. Но встречаются варианты и за 68 тысяч, и за 72 тысячи долларов. За такую сумму можно приобрести трехкомнатные квартиры в 8, 11, 12 микрорайонах, в районе школы-лицея № 23, в Болашаке.
Порядком зашкаливают цены и на дома в частном секторе. За дом старой постройки сегодня просят в пределах 45-68 тысяч. Новые коттеджи и дома от 100 квадратных метров и больше обойдутся куда дороже. Их цена — за 200, 300 тысяч у.е.
Торг уместен
В агентствах по недвижимости Актобе пока не делают прогнозов относительно скачка цен на жилье.
— У нас все стабильно, — комментирует ситуацию директор агентства «Мариям» Мариям Исергужина. — В январе-феврале ощущается некоторое затишье на рынке продаж недвижимости. Пока что покупатели присматриваются, оценивают. В марте откроется сезон продаж. Самый же пик наблюдается у нас в июле-сентябре перед началом учебного года, когда родители стараются приобрести квартиру своим детям-студентам. Обычно к лету цены повышаются, но незначительно. Да к тому же не всегда продавцам удается продать жилье по запрашиваемой цене. Как правило, после переговоров с покупателями эта сумма уменьшается.
Сейчас, в основном, квартиры покупают в кредит. В очень редких случаях за жилье расплачиваются наличными. Большой спрос на 1- и 2-комнатные квартиры. Самые котируемые районы — это район «Космоса», 8 микрорайон, по улице М. Оспанова, центральные проспекты. Быстро продаются квартиры в домах, расположенных в районе престижных школ-лицеев, гимназий, также возле колледжей и университетов. В спросе и так называемые «обкомовские» дома по проспекту Абая и в Жилгородке.
Стоимость вторичного жилья в Актобе варьируется сегодня в пределах 1 000-1 200 долларов за квадратный метр. К слову, по данным риэлторской компании, цена эта держится с 2012 года. Хотя некоторые горожане иногда и перебарщивают с суммами, прося за свои старые «полуторки», «двушки» и «трешки» в разы больше. Реально же квартира уходит за стоимость несколько ниже.
— К примеру, в районе магазина «Электрон» за двухкомнатную квартиру старой планировки площадью в 54 квадратных метра просили 60 тысяч долларов. Потом, договорившись с покупателем, хозяева согласились на 54 тысячи. Это и есть реальная цена такой квартиры. Сейчас у нас находится в продаже двухкомнатная квартира за 70 тысяч долларов. Это много, хотя квартира очень ухоженная, с евроремонтом, расположена в центре города по проспекту Абилкайыр хана. Но продать ее мы не можем, потому что цена завышенная. Хозяйка же квартиры стоит на своем, и цену не сбавляет.
В итоге она ждет уже более полугода, но безрезультатно, — разъясняет Мариям Ермухановна.
Как правило, на стоимость жилья существенно влияет состояние самой квартиры, наличие в ней ремонта, не последнюю роль играют этажность и состояние подъезда.
— Бывает, квартира выглядит как игрушка, но грязь и неприятный запах в подъезде сразу отбивают охоту у потенциальных покупателей приобретать здесь жилье. Неухоженные подъезды зачастую встречаются в девятиэтажных домах в районе «Электрона». Эти дома кирпичные, сухие, находятся, считай, в центре города, и уходили бы неплохо, если бы не темные и грязные подъезды и неработающие лифты. Говорят, что в этом году их собираются отремонтировать в рамках программы термомодернизации. Было бы неплохо придать им опрятный внешний и внутренний вид. После ремонта, увидите, спрос на эти квартиры значительно вырастет, — говорит риэлтор.
Что касается частных домов, то цена на них разная. Средняя цена на дом в черте города сейчас равна 70 тысячам долларов. В Акжаре и на Кирпичном за 100-120 тысяч долларов можно приобрести коттедж. Цену на коттеджи в Актобе каждый продавец устанавливает сам. Цена «пляшет» в зависимости от наличия большого зала и санузла в доме, а также площади участка во дворе.
К слову, если цены на квартиры остаются практически без изменений на протяжении уже двух лет, то их аренда значительно подорожала. Собственники квартир подняли арендную плату еще прошлым летом. И сегодня за 1-комнатную квартиру просят 50-60 тысяч тенге в месяц. Снимают квартиры те, кто остался в безвыходном положении. Как правило, это студенты, молодые семейные пары и приезжие. При сдаче в наем обязательные требования — наличие стиральной машинки-автомата и бытовой техники. Если квартира чистая, она быстро уходит в аренду.
Новое по цене старого
Как заметил председатель производственного кооператива «Нектар» Шамиль Каспранов, в апреле ожидается подорожание стройматериалов. Соответственно тогда увеличится и стоимость квадратного метра коммерческого жилья. Но даже если цена на него в Актобе поднимется, разница в продаже между старыми и новыми квартирами останется незначительной. Стоимость одного квадратного метра нового (не элитного. — Прим. авт.) коммерческого жилья сегодня равна также
1 000-1 300 долларов.
Что примечательно, у частных застройщиков действуют скидки на новое жилье. Большой спрос идет на скромные в 50 квадратов полуторки и в 80 квадратов двухкомнатные квартиры. Сегодня коммерческое жилье продается в получистовой отделке. Новым владельцам остается только застелить линолеум, установить сантехнику и наклеить обои. В квартирах предусмотрены приборы учета, установлены двери, радиаторы, подоконники. Во дворе разбиты парковочные места для авто каждого владельца квартиры в отдельности.
По данным департамента статистики по Актюбинской области, цены на жилье сегодня держатся на уровне 2009 года с незначительной долей разницы. Как вы помните, в 2009 году произошел резкий скачок цен на недвижимость, и стоимость квадратного метра тогда выросла до 128,9 тысячи тенге. К декабрю 2013 года стоимость жилья в Актобе поднялась до 136,3 тысячи тенге за квадратный метр.
Квадраты, доступные каждому
И все же… Несмотря на комфорт и удобства в новостройках, гибкую систему скидок на вторжилье, стоимость заветных квадратных метров остается для многих горожан заветной мечтой. Чтобы приобрести даже полуторку, нужно иметь хорошие накопления или же солидную заработную плату — на случай, если брать квартиру в кредит. Но этим могут похвастать немногие. В этом плане хорошим решением для малообеспеченных семей стала государственная программа «Доступное жилье-2020». В 2013 году в ее рамках в Актобе сдана в эксплуатацию
1 131 квартира общей площадью 75,4 тысячи квадратных метров по системе жилстройсбережений и 93 квартиры коммунального жилья для очередников. В 2014 году по госпрограмме в застраивающемся микрорайоне Нур Актобе запланирован ввод десяти блок-секций кредитного жилья на 540 квартир для вкладчиков «Жилстрой-сбербанка» и трех блок-секций арендного жилья на 216 квартир для молодых семей. Сдать дома планируют в 2015 году. Стоимость одного квадратного метра жилья 3 класса комфортности составляет 90 тысяч тенге,
4 класса — 80 тысяч тенге. Сейчас на уровне Правительства рассматривается вопрос о повышении цены квадратного метра доступного жилья. Насколько подорожает социальное жилье — ответить на этот вопрос в управлении строительства нам не смогли, но заверили, что в любом случае это жилье останется также доступным для простого населения.
Там же, в Нур Актобе, уже в этом году начнется строительство девятиэтажного дома арендного жилья, которое будет реализовываться через АО «Ипотечная организация «Казахстанская Ипотечная Компания».
— Это социальное жилье эконом-класса, которое будет сдаваться в аренду с последующим выкупом. Список претендентов на такое жилье будет формироваться в городском акимате из числа социально уязвимых слоев населения. Стоимость одного квадратного метра жилья составит от 90 тысяч тенге. В планах акционерного общества — ежегодно сдавать по 20 тысяч квадратных метров или 8 блок-секций доступного жилья, — рассказала главный специалист отдела мониторинга жилья и документационного обеспечения управления строительства Актюбинской области Людмила Деревянко.
Можно и без ипотеки
В декабре принят в эксплуатацию жилой комплекс «Юнис-Сити», состоящий из 7-8-этажных домов. Всего в комплексе 560 квартир. Из них 442 квартиры относятся к категории «Доступное жилье», построенные в рамках госпрограммы на средства АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына».
— Эти квартиры рассчитаны на семьи со средним достатком, у которых нет жилья или которые хотят расшириться. Речь идет о работниках частных компаний, банков второго уровня, страховых компаний и других сфер деятельности, чей месячный доход составляет 100 и более тысяч тенге. Квартиры будут выдаваться им в аренду с последующим выкупом. Это своего рода альтернативный ипотечному кредитованию инструмент приобретения жилья. Только он намного проще и не требует обязательных первоначальных взносов, соответственно, дешевле и доступней коммерческой ипотеки, — пояснил «АВ» управляющий директор АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына», член правления Адильбек Кушеров.
Механизм реализации жилья через фонд недвижимости сейчас находится на рассмотрении. Стоимость квадратного метра не превысит 144 тысяч тенге. В целом будет реализовано 259 однокомнатных квартир максимальной площадью 39,85 квадратных метра, 95 двухкомнатных квартир площадью 46,52 квадратных метра и 88 трехкомнатных квартир максимальной площадью 74 квадратных метра.
Такая вот альтернатива вырисовывается взамен тех «золотых» квартир, уже бывших в употреблении. Будем надеяться, что такое жилье станет доступным для всех категорий горожан. А ввод все новых квадратных метров жилья хоть как-то повлияет на ценовую политику на рынке, конечно же, в сторону снижения. Но вот что примечательно: по статданным, по ценам на жилье Актобе находится сейчас аж на 15-м месте среди других городов страны. Квартиры у нас намного дешевле, чем, к примеру, в Петропавловске, Усть-Каменогорске и даже Караганде…
Интересно
В Болгарии сегодня цена 1 квадратного метра жилья стоит в среднем 600 евро.
В Кельне (Германия) 1-комнатную квартиру площадью в 50 квадратных метров можно приобрести за 21 500 евро.
В 29 тысяч евро оценивается 1-комнатная квартира на берегу моря в Аланье (Турция).
За 35 тысяч евро отдают 2-комнатную квартиру в Греции.
А в Латвии покупка 2-комнатной квартиры площадью в 47 квадратов
обошлась бы в 49 305 евро.
Кстати
В 2014 году в Актобе в рамках программы «Доступное жилье-2020» будет построено 437,5
тысячи квадратных метров жилья.
Факт
В среднем квартиры в Актобе продают за 1 000 долларов за 1 квадратный метр.
Над Главной темой работала Айжан ШАУКУЛОВА
