Как рассчитывается базовая ставка платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность в городах и сельской местности?
Подходы и методы расчета определяются, исходя из объема информационных данных в соответствии со стандартами оценки.
Расчеты ведутся на территории населенного пункта следующими подходами:
— сравнительный;
— затратный;
— доходный.
Сравнительный подход — это анализ продаж объектов-аналогов и сопоставление с объектом оценки для внесения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Методами данного подхода являются способы определения стоимости, заключающиеся в анализе цен на объект, аналогичный оцениваемому.
При этом исходят из принципа замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке имущества, обладающего аналогичной полезностью.
Данный подход применяется только при достаточном и достоверном банке информационных данных о рыночной стоимости земельных участков.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
— сбор, изучение и анализ данных площади, рыночной стоимости земельных участков по всей совокупности продаваемых земельных участков по состоянию на конкретную дату оценки и за последние 6 и 12 месяцев;
— выбор основных факторов стоимости земельного участка (местоположение, целевое назначение и т. д.);
— определение цен продаж земельных участков.
Затратный подход — это применение одного или совокупности методов определения стоимости объектов недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения оцениваемого объекта с учетом износа.
Одним из основных методов затратного подхода является метод восстановительной стоимости, по которому стоимость объекта определяется как сумма восстановительной стоимости объекта. На основе восстановительной стоимости улучшений определяется стоимость земельного участка путем применения коэффициента доли стоимости земли.
В целом стоимость улучшений строительства, рассчитанная затратным подходом, может выступать реальной рыночной стоимостью применительно к новым или с незначительным сроком эксплуатации объектам, когда затраты на строительство близки к рыночной стоимости.
Доходный подход — это применение одного или совокупности методов определения стоимости объектов недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования в будущем. В основу данного подхода входит расчет восстановительной стоимости строительства зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Методы данного подхода основаны на предположении, что стоимость объекта равна текущей стоимости прав на будущий доход. Для потенциального покупателя объект оценки ценен тем, что он знает, какой он будет приносить доход. Доходный подход отражает наиболее вероятную цену, за которую может быть продан объект на рынке.
Одним из основных методов затратного подхода является метод капитализации дохода.
Метод капитализации дохода — это процесс пересчета будущего дохода в стоимость объекта путем деления годового дохода, приносимого объектом, на коэффициент капитализации.
По результатам проведенных по всем методам подходов расчетов определяется средневзвешенный размер стоимости одного квадратного метра земли с учетом их весовых коэффициентов, установленных по убывающему ранжированию степени достоверности и надежности каждого подхода. Определенный в результате ранжирования размер является показателем размера базовой ставки платы за земельные участки.
Расчетная средневзвешенная стоимость одного квадратного метра отражает среднерыночную величину стоимости земли на вторичном рынке.
Определение размера базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность в поселках и сельских населенных пунктах производится единовременно в административных границах области на основе зонирования территории республики по природным условиям и факторов, влияющих на стоимость земельных участков, для конкретного населенного пункта из общего перечня факторов в зависимости от местных условий и особенностей. Это — природные факторы, экологическое состояние, градостроительное планирование территории населенных пунктов, удаленность от ближайшего административного центра, наличие транспортной инфраструктуры, покрытие автомобильных дорог, наличие инженерной инфраструктуры.
Алибек НУРГАЛИЕВ, начальник отдела
государственного земельного кадастра
Актюбинского филиала РГП «НПЦзем»
