Рынок недвижимости будто сошел с ума: цены на квартиры не просто подскочили, а выросли до гигантских размеров. Кто виноват в этом ажиотаже и будут ли дешеветь квадратные метры? На эти и другие вопросы ответили эксперты.
Не спите, покупайте
Иначе как кусачими нынешние цены на жилье не назовешь. За двушку улучшенной планировки в панельном доме на нижних этажах просят от 14 до 16 миллионов тенге, улучшенная однокомнатная оценивается в 9. Что говорить о ценах на первичное жилье в элитных районах. Они вообще сводят с ума, даже в черновой и получистовой отделке.
В одном из недавних объявлений, написанном от имени риелтора, за двухкомнатную на вторичном рынке площадью 49 квадратных метров выставлена цена 16 миллионов тенге. Внизу комментарий: «Это еще ничего, еще будет дороже. Не спите, покупайте». Кто и зачем накручивает цены, мы решили выяснить у экспертов.
[box type=»shadow» ]Правительство предпринимает попытки сдержать цены
Свое мнение на этот счет высказал первый заместитель председателя Агентства по защите и развитию конкуренции РК Рустам Ахметов. По его информации, с начала года цены на первичном рынке выросли на 5%, за последний месяц — на 0,8%. Спикер считает, что основная причина роста связана с привлечением 1,2 триллиона тенге из Единого накопительного пенсионного фонда.
— Для сдерживания роста цен мы направили застройщикам 11 предупреждений о снижении цены, провели с ними переговоры. И сейчас наблюдаем, что динамика цен на жилье стабилизировалась, — цитируют слова Ахметова республиканские СМИ.[/box]
Дешевле уже не будет
Как пояснил президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов, цены стали расти с ноября прошлого года, после того как правительство объявило о предстоящей кампании по снятию излишек пенсионных накоплений. Именно это стало толчком для ажиотажа, ведь продавцы почувствовали, что на этом можно заработать.
— Ситуация на рынке недвижимости на самом деле развивалась нестандартным образом. Программу даже не утвердили, а уже начался необоснованный рост стоимости квадратного метра. В основном этим начали увлекаться застройщики. Сам факт того, что на рынок недвижимости будут привлечены триллионы тенге с пенсионного фонда, что является очень большими суммами, по идее должно было поспособствовать улучшению жилищных условий людей. Это было одной из основных задач государства, чтобы казахстанцы, имеющие излишки, могли погасить задолженность по ипотеке и другим платежам или купить квартиру. И как только эта программа была внедрена на официальном уровне, с этого времени до апреля продолжался пенсионный ажиотаж, который повлек за собой увеличение стоимости квадратного метра первичной недвижимости где-то в коридоре 10-15 процентов. За ним же потянулся и вторичный рынок, который поднял планку стоимости индекса квадратного метра на 10%. Таким образом, данный ажиотаж способствовал спекулятивным операциям со стороны владельцев недвижимости и застройщиков, которые резко подняли стоимость квадратного метра, — объясняет Ермек Мусрепов.
— Вы говорите, рост цен был до апреля, а после? Можно сказать, что цены стабилизировались, и когда они вернутся в прежнее русло?
— Стабилизировались, но не пошли на спад. Рост остановился. На сегодня мы видим некое затишье на рынке, активность по использованию пенсионных излишков приостановилась, то есть такого ажиотажного сброса уже нет. Люди смотрят, как лучше использовать свои пенсионные излишки: на приобретение недвижимости как первоначальный взнос, для погашения судно-ипотечной задолженности или же на приобретение земельных участков. Сейчас круг возможностей для использования пенсионных немного расширился, и казахстанцы уже настроены предметно, они в поисках более приемлемого варианта. Ажиотаж, который царил на протяжении трех месяцев, приостановился, но стоимость квадратного метра не будет резко возвращаться к прежним рубежам, на уровень тех, которые имели место пять месяцев назад. В данный момент можно говорить лишь о том, что для дальнейшего роста определенных предпосылок нет. Хотя есть предпосылки для роста на первичную недвижимость. И обусловлен он удорожанием строительных материалов. Основные материалы, используемые для строительства жилья бизнес-класса, дорогие. Для строительства таких комплексов закуп идет за рубежом. Будет определенное влияние и на сегменты для третьей и четвертой категории жилья (класса комфорт и эконом), но не так сильно, как для первой и второй категории.
— Вы назвали в числе заинтересованных сторон в повышении цен на квартиры застройщиков и владельцев недвижимости. Но риелторы тоже неплохо пользуются ситуацией и накручивают свои проценты.
— Есть понятие — спекулятивные сделки. Когда на стадии строительства на долевом участии, до ввода в эксплуатацию, определенный инвестор скупает квартиры и потом перепродает, это не называется явлением риэлторского влияния на стоимость квадратного метра. Это чистый бизнес, который, как говорится, используют участники рынка недвижимости по перепродаже квартир.
— Но речь идет о накрутках на вторичное жилье. Существует такая практика, когда закупаются квартиры и перепродаются риелторскими компаниями уже с накруткой, скажем, в два-три миллиона.
— Что касается вторичного жилья, то здесь такая ситуация. На рынке недвижимости есть две стороны, это покупатель и продавец. Если покупатель пользуется услугами посредников, тех же риелторских компаний и так далее, все равно при официальных взаимоотношениях он приходит к покупателю, и все равно реальная стоимость станет видна. Перекуп на вторичном рынке сейчас невозможен. Такие спекулятивные сделки были в 2006-2007 годах, когда рынок, можно сказать, был золотым. А сейчас, когда ситуация сложная, я не думаю, что покупатели могут приобретать квартиры, зная, что с них сдирают два-три миллиона сверху. Может, риелторы выкупили квартиры срочно ниже рыночной стоимости, а потом продают. Но такого нет, чтобы человек заведомо по завышенной стоимости покупал эти квартиры. Жилье на вторичке, если цены искусственно накручены, придут к своему знаменателю. Все равно покупатель скажет, что реальная рыночная стоимость не 16 миллионов, а 13, допустим. И люди будут соглашаться, никто не хочет годами продавать свое жилье.
— Что вы посоветуете казахстанцам, покупать или воздержаться от покупок жилья в условиях нынешнего ажиотажа?
— Мы всегда советуем, что если есть необходимость в жилье, то приобретайте. Тем более предложений на рынке жилья много, и исходя из своих возможностей можно найти приемлемый вариант. Сейчас много возможностей: приобретение с помощью ипотеки, программ долевого участия, рассрочек строительных компаний. Нет такого, чтобы люди ждали понижения стоимости. Все равно и покупатели, и продавец приходят к какому-то общему знаменателю, который устраивает обоих. Особенно на вторичном рынке. Захотел за 16 миллионов продать, но покупатель отказался. Если он вернулся, то продавец уже готов отдать за 14. Все зависит от того, как они договорятся.
[box type=»shadow» ]Агентства прошу не беспокоить
Агентств по недвижимости в городе множество. Однако ни в одной из 10 компаний, куда позвонила корреспондент «АВ», не согласились высказать свое мнение. Может, дело в том, что определенную лепту в этот ажиотаж вносят сами риелторы, которые нередко выступают и перекупщиками? Не случайно многие, продавая жилье, обязательно приписывают в конце объявление: «Агентства прошу не беспокоить».
[/box]
Пенсионные погоды не делают
Самый известный в Актобе застройщик рассказал, из каких составляющих формируются цены на первичное жилье.
ПК «Нектар» существует на жилищном рынке 20 лет. За это время компания построила более 600 тысяч квадратных метров жилья первой категории. Однако в числе причин, которые повлияли в последнее время на рост стоимости жилья, выдачу пенсионных здесь не называют.
— Необходимо, чтобы в организации, если строится качественное жилье, был полный квалифицированный состав. Главный инженер, начальник ПТО, начальник участка, прорабы, мастера, главный энергетик и так далее. А не как в фирмах-однодневках, которые состоят из трех человек — директор, бухгалтер и мастер. Всем специалистам, которые задействованы в строительстве, нужно платить. Кроме этого, немалых затрат требует покупка земельного участка. Выкупленные 5-10 лет назад земли за копейки мы вынуждены сейчас скупать по рыночной цене. Один гектар за 80 миллионов. Все это, естественно, ложится на конечную стоимость жилья, — объясняет руководитель компании Шамиль Каспранов.
По словам опытного застройщика, на него тяжким финансовым бременем также ложатся непредвиденные расходы.
— Прежде всего это отсутствие сети дорог. Никто дороги на Батысе не строит, мы вынуждены делать это за свой счет. Также за свой счет строим сети газо-, электро- и водоснабжения. И занимаемся благоустройством: возводим скверы, тротуары, пешеходные переходы, ливневки, чтобы талые воды уходили. Интересный вопрос — это экспертиза проектов. Каждый проект проходит госэкспертизу, за которую мы платим 2,5-3 миллиона тенге, в зависимости от площади дома. Эта экспертиза длится 45 дней. При этом проекты у нас почти все типовые. Все по одному стандарту: лестничная клетка с двумя или тремя квартирами на площадке. Окна, вентиляция, электричество, газ — все по типовому проекту. И эти проекты повторяются. Почему тогда я за каждый дом должен платить отдельно? Если бы это был объект промышленного значения или перерабатывающий завод, чем-то отличался от предыдущего, можно было бы понять. А так, считаю, что это просто отъем денег. Среди статей расходов есть измерение санэпидстанцией радиационного фона. На каждом участке его замеряют заново. И за это мы каждый раз платим. Но почему бы не померить его один раз на весь микрорайон и не сказать, что в этой местности нет радиации и можно строить. Все это в конечном счете отражается на стоимости жилья, — сетует застройщик.
В смету расходов также входит содержание автопарка. В «Нектаре», например, почти полсотни единиц техники. При этом цены на ГСМ регулярно повышаются. Есть в компании и своя лаборатория со специалистами, где делаются испытания строительных растворов. В компании считают, что для серьезной организации это обязательная составляющая, но она тоже требует финансовых вложений.
Но самое главное, что по-настоящему бьет по карману застройщика, это стоимость строительных материалов.
— Сказать, что просто идет подорожание, ничего не сказать. Только арматура с начала года подорожала на 60-70%. Связано это с пандемией. Говорят, что китайцы поссорились с бывшими поставщиками и стали скупать арматуру в России. В Поднебесной строят очень много, поэтому образовался большой спрос. И россияне стали поднимать расценки. Рост цен также идет на цемент, стекло, пластмассу, лес, — объясняют в компании свои
трудности.
— Влияет ли как-то ситуация с выплатой пенсионных на удорожание первичного жилья?
— Не влияет никак. Для нас, застройщиков, основные факторы — это подорожание строительных материалов, расходы на землю и повышение зарплаты работникам, жизнь же дорожает.
Удешевления жилья в ближайшее время застройщик не обещает, так как тенденции к снижению цен на стройматериалы не наблюдается.
Над Главной темой работала Алиса МАРИНЕЦ
Фото Хайредена Раушанова
