Долевое строительство набирает обороты, в том числе в нашей области. Чтобы сэкономить на приобретении квартиры, большинство актюбинцев бежит к застройщикам или агентствам, на этапе закладки фундамента обговаривая желаемые квадратуру, этаж. Это намного дешевле по сравнению с ценами на готовые дома. Однако может проявиться и обратная сторона медали – не все компании добросовестно выполняют свои обязательства.
Любой хочет иметь собственное жилье, но мало у кого хватает средств для его приобретения, а влезать в ипотеку или кредит не хочется никому. Поэтому долевое строительство кажется самым лучшим решением главного вопроса, и это действительно так. К примеру, наша героиня купила на этапе котлована трехкомнатную квартиру площадью 86,80 кв. м на четвертом этаже за 11 718 000 тенге (1 кв. м = 135 000 тг). Сейчас в этом жилом комплексе, уже возведенном и частично обустроенном, однокомнатная квартира в 43 кв. м на шестом этаже стоит 13 800 000 тг (1 кв. м = 321 000 тг). Наглядно видно разницу почти в 2,5 раза. Конечно, переплата бьет по карману среднестатистического казахстанца, именно по этой причине, несмотря на риски, многие идут на этот шаг, вкладывая деньги в строящиеся здания.
Риски долевого строительства
Самый большой риск – недостройка в срок или еще хуже — недостройка жилья в целом. Для того чтобы обезопасить себя от такого, дольщику лучше довериться проверенным компаниям, просмотреть их прошлые объекты и поговорить с жильцами. Также в договоре должен быть пункт о финансовой ответственности застройщика за просрочку. Обычно это 0,1% от суммы, уплаченной дольщиком за каждый день просрочки.
Второй риск, который может ожидать дольщика, – изменение цены. В связи с нестабильностью курса тенге по отношению к доллару в последнее время многие застройщики приостановили продажу нового жилья для пересмотра его стоимости. Поэтому, прежде чем заключать договор, дольщику необходимо внимательно прочитать его условия. Особенно обратить внимание на пункт, где должна быть указана фиксированная и окончательная цена квадратного метра.
Бывает и такое, что приобретенная квартира благополучно сдана, но не соответствует спецификации – этаж, площадь, качество отделки и т.д. Это, конечно, маловероятно, но такие ситуации встречаются. В этом случае необходимо перед заключением договора внимательно изучить проектно-сметную документацию.
Законно или нет?
Строительные компании имеют право привлекать деньги граждан в строительство объектов, если у них есть следующие документы:
a акт на земельный участок, находящийся в собственности застройщика или аренде и предназначенный для строительства ЖК;
a проектно-сметная документация проекта строительства дома/здания с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
a постановление о начале строительных работ или уведомление в органы государственного архитектурно-строительного контроля.
В соответствии с постановлением акимата области уполномоченным в этой сфере утверждено облуправление строительства, архитектуры и градостроительства.
Привлечение денег дольщиков организуется одним из следующих способов:
1) получение гарантии Единого оператора – КЖК;
2) участие в проекте банка второго уровня;
3) привлечение денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома.
Как отметили в управлении, все другие способы привлечения денег дольщиков являются незаконными.
Чаще всего дольщики попадаются на удочку мошенников в момент подписания договора. Большинство не знает, что только вышеперечисленные документы имеют законную силу, но застройщики используют обходные схемы, не предоставляя их. И вместо положенных предлагают дольщикам подписать договоры бронирования, предварительный, цессии, новации, займа и любые другие документы. Такие договоры незаконны, и покупатель, подписавший один из них, к сожалению, не защищен законом. Подписывая бумаги и вкладываясь в строительство ЖК, дольщики рискуют остаться без квартиры и потерять свои вложения.
Качество не так важно?
Качество строящегося или сданного в строй жилого дома проверяет областное управление государственного архитектурно-строительного контроля при поступлении заявлений от физических или юридических лиц.
– С момента начала строительства объекта мы не можем проверять его, так как объявлен мораторий. Застройщики, можно сказать, сами себе хозяева. Однако нормы действующего законодательства предусматривают ответственность по качеству стройки и соответствию проекта, выполняемой работы, – разъясняет заместитель руководителя областного управления ГАСК Марат Избастенов. – Должен быть договор с третьими лицами по техническому и авторскому надзору. Организация по технадзору оказывает инжиниринговые услуги застройщикам и ведет техническое сопровождение. Они контролируют качество работ. Соответствие проекту, чтобы не допускалось отклонений, контролирует авторский надзор. У каждого застройщика есть договоры с этими организациями, которые весь период строительства сопровождают объект.
По его словам, сегодня из-за перспективного развития строительной сферы и большого спроса актюбинцев на приобретение жилья в городе почти ежегодно пополняется список застройщиков, но открытым остается вопрос качества. В этом плане покупатели должны быть крайне осторожны, чтобы не получить «ожидание vs реальность».
– К нам нередко обращаются с жалобами покупатели, дольщики, но опять же из-за моратория мы ничего особо не можем сделать. Это последствия того, что госорганы исключены из процесса строительства даже на уровне приемки. Сейчас, когда объект сдается в эксплуатацию, госорганы не подписывают никакие документы. Подписывают заказчик, подрядная организация, технический и авторский надзор – только эти четыре ведомства участвуют в строительстве. Соответственно, мы не можем знать, как идет дело, насколько качественно сделана работа. Наше управление не может выезжать на объекты и давать какие-либо рекомендации, – сетует Марат Избастенов. – Пострадавшие от застройщиков или зафиксировавшие нарушения могут полагаться только на законодательство. Если у покупателя есть претензии, он имеет право официально направить их на имя застройщика и получить от него письменный ответ либо определенные действия по устранению нарушений. Если же застройщик игнорирует запрос, уклоняется от исполнения обязательств, в его отношении применяются статьи Гражданского кодекса. Нормы действующего законодательства обязывают устранить все дефекты, возникшие по его вине.
Внеплановые проверки бизнеса не проводятся в случаях анонимных обращений. Основанием для назначения проверки госорганами служат заявления физических и юридических лиц по конкретным фактам о возникновении угрозы причинения вреда жизни, здоровью человека, окружающей среде и законным интересам лиц, государства, за исключением обращений физических и юридических лиц (потребителей), права которых нарушены, и обращений государственных органов.[divider]
У разбитого корыта
В копилке компании «Khan Group» три ЖК, один сдан в эксплуатацию, два ждут своей очереди.
Наверняка вы слышали про нашумевший ЖК Aviator Premium от Khan Group или проезжали мимо него. Комплекс из восьми трехэтажных домов c квартирами от 107 квадратных метров, отличной инфраструктурой должны были сдать в декабре 2020 года, затем перенесли на август. Многие покупатели внесли 100% оплату, продав собственные квартиры. Вот что рассказывает один из дольщиков Баглан Нурмухамедов:
– Я вложил деньги на этапе котлована, мы с компанией заключили договор купли-продажи и на этом все. О документах, про которые вы спрашиваете, не было и речи. Нам показали проект, что будет такой ЖК и где он строится. Мы как оплатили всю сумму три года назад, так и ждем. Здесь явный факт мошенничества, мы уже обращались в прокуратуру, нас перенаправили в суд по факту гражданско-правового нарушения. Глава Khan Group Нурбек Байгуттиев этого и добивается. Он сказал: «Обращайтесь в суд, как судья решит, так и поступим». Нам не нужно, чтобы он каждый месяц выплачивал по несколько тысяч тенге. Мы хотим обещанное жилье. Мой друг живет на съемной квартире, мы с женой и тремя детьми – у родителей, кому-то приходится ютиться на даче. Конечно, ждем квартиры, за которые заплатили полную сумму. На другое не согласны.
[box type=»shadow» ]Согласно Закону РК «О долевом участии в жилищном строительстве» на реализацию квартир на этапе строительства объекта имеют право только те компании, которым разрешено привлекать средства дольщиков.[/box]
В 2019 году актюбинцы покупали в этом ЖК квадратный метр за 190 тысяч тенге, сейчас там цены взлетели до 325 тысяч, и это при стопроцентной предоплате. Мы позвонили в отдел продаж Khan Group, выяснили, что, несмотря на скандал, уголовное дело, продажи площадей не останавливались. Нам ответили, что срок сдачи объекта планируется к концу осени этого года. На вопрос о документах и договорах, подписываемых при покупке строящегося дома, оператор не дала конкретного ответа:
– Этой частью занимаются другие специалисты.
По словам Баглана Нурмухамедова, обращаться в инстанции бесполезно.
– Мы писали в областную прокуратуру, они перенаправили нас в городскую, оттуда – в полицию, где сказали, что состава преступления нет, все сводится к ГПО. Я планировал получить ключи в 2020 году, максимум в первой половине 2021-го, составил бюджет на обустройство. Уже 2022 год, цены взлетели, на 10 миллионов хороший ремонт в большой квартире я уже не сделаю, – негодует мужчина. – Мы организовали встречу с акимом города. Руководитель отдела архитектуры и градостроительства Султан Аманчин есть в чате дольщиков, каждую субботу зовем его на место стройки, чтобы хоть как-то ускорить процесс. Но все, видимо, тщетно. Если акимат, госорганы не могут повлиять на таких недобросовестных бизнесменов, то что говорить о нас, простых гражданах?
Актауские инвесторы-собственники вложили в компанию 200 миллионов тенге, чтобы стать ее соучредителями, и остались ни с чем. Руководитель пресс-службы областного департамента полиции Ерболат Саркулов дал комментарий по этому поводу:
– В отношении Khan Group возбуждено уголовное дело по части 4 статьи 190 УК РК «Мошенничество в особо крупном размере». В связи с тем, что ведется следствие, мы не можем разглашать досудебные данные.
* * *
Еще один жилищно-строительный кооператив, известный своими проблемными, некачественно построенными и недостроенными домами, – «Жилище».
В 2019 году «АВ» писал про жалобы жильцов в новостройке Батыс-2. Уже с того момента наблюдались проблемы с коммуникациями, документацией. Дом был сдан в эксплуатацию больше двух месяцев назад, но авторского надзора не имелось, поэтому возникли вопросы с ЖКХ. На этом трудности актюбинцев не закончились. Несколько лет назад ЖСК «Жилище» (заказчик) и ТОО «CB Project» (подрядчик), владельцем которых является Нурлан Каусов, построили две многоэтажки – № 338 и № 338\1 – в том же микрорайоне. Из-за некачественных материалов и наплевательского отношения к постройке дома были почти непригодны для длительного использования и проживания. Жильцы написали заявление в полицию, было возбуждено уголовное дело. К тому моменту счета двух компаний, как ни странно, обнулились. Нурлан Каусов на жалобы жильцов не реагировал и исправлять недоделки отказывался. В приговоре суда было сказано, что он и его компания незаконно заменили качественные материалы на дешевые, внесли изменения в ПСД. Ущерб 170 потерпевшим, по подсчетам суда, составил 176 миллионов 347 тысяч 631 тенге. Его признали виновным по 278 статье УК «Недоброкачественное строительство» и приговорили к 6 годам колонии.
После майских праздников скандал разразился вновь, но ни ответственного лица, ни строящегося здания нет. Несостоявшиеся жильцы 4-подъездного дома № 364б и 8-подъездного № 357 не могут вернуть деньги, причина – банкротство застройщика и приговор руководителя компании. Им остается сторожить заброшенную стройку, дабы никто не растащил материалы.
* * *
В списке горе-застройщиков рискует оказаться и строительная компания «СК KASPI GROUP», которая в соцсетях позиционирует себя как «лучший застройщик Актобе».
Грамотная рекламная кампания, приемлемые и доступные цены, удобное расположение дома – все это завлекло актюбинцев, вложившихся в ЖК «Каспий». Строительство началось в мае 2021 года, тогда же стартовала продажа квартир. Горожане продавали имущество, брали кредиты, надеясь на перспективы комплекса. Сдача объекта планировалась в марте этого года, но уже середина мая, а дома все нет.
– По договору мы внесли первоначальную предоплату в 50 процентов от стоимости. Оставшуюся часть, согласно графику, можно было оплатить в течение полутора лет, пока идет строительство. Среди нас есть и такие, кто внес 100-процентную оплату. Документы, в том числе лицензию, акт на земельный участок и другие бумаги, я не стала проверять, полностью доверившись человеку, который привлек меня в эту компанию. Думала, что все под контролем, – рассказывает вкладчик Гульнара Усенова. – В июле начали рыть котлован, после чего дело застопорилось. Общего чата у нас не было, активность в соцсетях говорила, что все отлично – завлекались клиенты, продолжались продажи. Только в ноябре начали поднимать цокольный и первый этаж. В связи с этим дольщики несколько поуспокоились, нам усыпили бдительность. Но на стадии первого этажа строительство вновь остановилось. Позже выясняется, что уже бывший директор Аслан Бижанов, с которым мы заключали договор, скончался в конце января. Тогда же мы, дольщики, стали активно искать друг друга через Instagram для решения вопроса. Оказалось, что учредителем ТОО «СК KASPI GROUP» был не опытный строитель, а 20-летний юноша. Вновь избранным директором – 32-летний водитель компании, не имевший к строительству никакого отношения. По документам, ТОО создано в 2014 году, у него был опыт строительства домов. Но позже его выкупили, после чего практически ежемесячно менялся состав сотрудников и учредителей. Компания «СК KASPI GROUP», в которую мы вкладывали практически последние деньги – это чистой воды строительно-финансовая пирамида.
Говорят, не все конфета, что завернуто в фантик. Так и наши земляки, доверившись красивой обертке, проектировщикам и в надежде обзавестись квартирой в новом ЖК, оказались в зоне риска. В первую очередь всех заинтересовала цена, она на тот момент была очень доступной – 135 тысяч за квадрат, позже выросла до 160 тысяч. Помимо этого, дольщиков привлекла рекламная кампания, в которой говорилось, что это первый экспериментальный дом, находится на контроле акимата по световой отделке и другим вопросам, и что проект согласовывался с местными исполнительными органами. Плюс удобное и перспективное расположение. Все это исключало какие-либо авантюры и непредвиденные проблемы. Однако на деле оказалось все не так. На сегодня нет ни дома, ни стройки, ни денег. «СК KASPI GROUP» превзошла других в списке горе-строителей. Она продавала одну и ту же квартиру повторно: на одну квартиру претендует несколько семей, каждый владелец считает себя правым. 54 вкладчика обивают пороги акимата, прокуратуры, обращаются к юристам, в СМИ.
Гульнара Усенова, поневоле ставшая экспертом в этой теме, размышляет:
– Согласно закону о долевом строительстве, организации должны привлекать средства дольщиков не на уровне котлована или даже при его отсутствии, как сейчас это происходит, а на уровне второго этажа. Закон предусматривает гарантию и помощь государства при переходе объекта в долгострой. То есть если заключен договор гарантии с Единым оператором, акимат обязан достроить проблемный объект. Сейчас обострилась тенденция создавать фирмы-однодневки, они покупают компании с опытом, приглашают дольщиков на приобретение квартир, которые и не планируется строить. Это хорошая почва для мошенников. Заметьте, сейчас во многих городах Казахстана дольщики остаются и без квартир, и без денег.[divider]
От редакции. 147 семей Актобе долгое время борются за право въехать в квартиры, купленные на кровные, а сколько еще актюбинцев страдает или пострадает от недобросовестных компаний? Столичные депутаты предлагали отменить мораторий на проверки строительного бизнеса. По их мнению, в договорах отсутствуют четкие сроки сдачи объектов, распределение обязанностей по обеспечению инженерными сетями и другие важные моменты. Инициатива оправданна. Ведь многие недобросовестные компании пользуются этим преимуществом и возводят ЖК, не соответствующие проекту, несвоевременно, некачественно. В конечном итоге страдает потребитель.
Над Главной темой работала Нурдана КАНИЕВА
Фото Куандыка ТУЛЕМИСОВА
