Как купить жилье тем, кто не относится к участникам льготного кредитования? В каких случаях с приобретением заветных квадратов стоит подождать, а когда выгоднее взять кредит? Ответы искала журналист «АВ».
Цены на квадратные метры в жилых комплексах комфорт-класса микрорайона Алтын Орда сравнялись с ценами в Астане и составляют 500 тыс. тг/кв. м.
Тише едешь – дальше не будешь
Госпрограммы с низкими процентными ставками в нашей стране действуют для кредитования многодетных семей, детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, лиц с инвалидностью I или II групп, семей, которые имеют ребенка с ограниченными возможностями, неполных семей, сельской молодежи до 35 лет.
А как быть тем, кто не входит ни в одну из этих категорий?
Ситуацию с ипотекой для нельготного круга потребителей мы выясняли в финансовых институтах: Актюбинских филиалах Отбасы банка и Банка ЦентрКредит.
Недаром говорят: «Время – деньги». Решение вопроса зависит от того, насколько быстро вы хотите въехать в квартиру. Мы брали в расчет недвижимость стоимостью 15 млн тенге. Такова сегодня примерная стоимость полуторки в микрорайоне Алтын Орда или двушки в 8-м, 11-м, 12-м микрорайонах.
Вариант первый. Вы никуда не торопитесь и подумываете о приобретении жилья в перспективе ближайших шести лет. Можно вообще не брать кредитов, ежемесячно откладывать по 120 тысяч тенге на банковский депозит. За 6 лет и 3 месяца при открытии депозита по ставке 14,3% годовых вы сможете самостоятельно собрать 15 млн тенге и купить квартиру за наличный расчет. Депозит с необходимостью ежегодной пролонгацией и ставкой 14,3% мы нашли в Народном банке Казахстана.
Плюс этого варианта в том, что жилье за наличный расчет можно купить со значительной скидкой. Многие люди проводят подобные сделки всего пару раз в жизни, опасаются мошенников, хотят получить наличные.
Минус – за 6 лет квартиры вырастут в цене. И 15 млн тенге на жилье вашей мечты может уже не хватить. Мы сравнили цены на недвижимость, которые были в июле 2018 года, и через 6 лет, в июле этого года. По данным Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам (АСПиР) РК, в 2018 году в городе Актобе квадратный метр жилья стоил около 149 000 тенге как в новых домах, так и на вторичном рынке.
В июле текущего года средняя стоимость квадратного метра жилья от застройщиков составила уже 280 537 тенге за 1 кв. м (повысились на 88%). На вторичном рынке стоимость 1 кв. м в среднем дошла до 288 394 тенге (повысились почти на 94%).
Произойдет ли настолько глобальный рост цен на жилье в ближайшие 6 лет, напрямую зависит от ввода масштабных госпрограмм.
Квартира нужна через 3 года
Вариант второй. Жилье вам нужно не через 6 лет, а через 3 года. Можно обратиться в облфилиал Отбасы банк Казахстана. Как рассказала руководитель отдела развития бизнеса Акбаян Утеева, с момента создания банка действует программа 50 на 50. То есть вкладчик в течение 3 лет собирает половину стоимости квартиры. При стоимости жилья в 15 млн тенге нужно будет откладывать ежемесячно по 208 000 тенге. Раз в год государство начисляет премию вкладчикам Отбасы банка в размере 20%, но не на всю сумму, а только на собранные на счете 738 400 тенге. Премия составляет 147 680 тенге.
Через 3 года ваш оценочный показатель достигнет необходимого уровня. Вы получите от банка кредит в размере 7,5 млн тенге на 6 лет под 5% годовых.
Первые 3 года нужно откладывать по 208 тысяч тенге в месяц. Следующие 6 лет – по 120 700 тенге. Плюс в том, что решение квартирного вопроса наступает не через 6 лет, а уже через 3 года. Минус – переплата в размере 1 млн 196 тенге.
Мы сравнили динамику цен на недвижимость за 3 года, когда не было масштабных госпрограмм. Это 2015 и 2018 годы. За этот период стоимость квадратов в новостройках снизилась(!) на первичном рынке на 4%, на вторичном упала на 11%.
Новоселье через полгода
Вариант третий. Жилье за 15 млн тенге вам нужно через полгода. В таком случае нужно иметь 7,5 млн тенге наличными и можно кредитоваться через АФ «Отбасы банк». Как объяснила Акбаян Утеева, первые полгода эти деньги лежат на счете банка. Затем клиент получает промежуточный кредит по ставке 7,5% годовых.
Ежемесячный платеж первые 2,5 года составит примерно 120 000 тг/мес. Затем произойдет уменьшение ставки по кредиту до 4,8% годовых, ежемесячный платеж в течение
7 лет сократится до 100 000 тг. Эпопея приобретения квартиры растянется на 10 лет. Переплата составит за эти годы около 2 500 000 тенге.
Мы сравнили динамику цен на квартиры за последние 10 лет: они выросли вдвое(!). Таким образом, даже переплачивая 2,5 млн тенге за этот период, вы останетесь в плюсе.
Жилье через 3 дня
Вариант четвертый. Допустим, приспичило вам справить новоселье в ближайшие выходные. Такое возможно, если на руках есть даже 20% от стоимости жилья, а заработная плата у вас от 400 тысяч тенге на руки. Можно обратиться, к примеру, в АФ «Банк ЦентрКредит». С подтверждением дохода минимальная ставка по кредиту составит от 17,5%, без подтверждения – 21,5%.
– Для подтверждения дохода наемным работникам нужна справка о пенсионных отчислениях за последние полгода, – объяснил специалист по ипотеке этого банка Заманбек Сайлау. – Кредитная история за последние три года должна быть чистой. Для неработающих граждан и индивидуальных предпринимателей действуют кредиты без подтверждения дохода.
Специалист по ипотеке рассчитал примерную стоимость. Допустим, вы приобретаете квартиру стоимостью 15 млн тенге с подтверждением дохода. Располагаете 20% для первоначального взноса. Это 3 млн тенге. Остаток в размере 12 млн тенге для приобретения жилья берете в кредит на максимальный срок – 15 лет. Ежемесячно нужно будет погашать по 210 тысяч тенге.
При досрочном погашении кредита до 1 года комиссия составит 1%. При погашении кредита за 15 лет переплата будет 20 млн тенге. Погашение за 10 лет – переплата 15 млн тенге. Если закроете кредит за 5 лет – 7 млн тенге переплаты.
Наступил пик цен
В агентстве недвижимости рассказали, что рынок купли-продажи квартир имеет сезонность. В августе наблюдается годовой пик цены на жилье небольшой площади. Причина тому – высокие цены на аренду квартир и наплыв студентов в городе.
Родители учащихся рассуждают трезво. Если студент будет снимать полуторку вместе с сокурсником, придется оплачивать за квартиру около 60 тысяч тенге в месяц. За 4 года учебы цены на аренду еще и вырастут, в итоге вы потратите на съем около 2,5-3 млн тенге. Если имеется возможность, мамы и папы стремятся купить своему чаду квартиру в городе.
Например, в прошлом месяце по проспекту Алии Молдагуловой через агентство недвижимости «Этажи» приобрели за 10,5 млн тенге двухкомнатную квартиру площадью 46 квадратов. Дом находится напротив рынка «Алия» на верхнем этаже пятиэтажного дома. Жилье приобрела семья, в которой двое студентов. За 4 года их учебы семья потратила бы на аренду жилья почти 6 млн тенге.
– Однокомнатные квартиры из года в год ближе к сентябрю дорожают на 10-15 процентов, – рассказывает риэлтор агентства недвижимости «Этажи» Нелли Тулегенова. – Это связано с приездом в город студентов. В основном дорожают полуторки и комнаты в общежитиях, расположенные в шаговой доступности к АРУ имени Жубанова и медуниверситета. Если в мае полуторки вблизи этих вузов стоили 10 миллионов тенге, в августе их цена достигла 11,5 миллиона. Стоимость однушки может дойти до 14 миллионов тенге, если в квартире присутствует современный ремонт, остается мебель и техника. Для студентов приобретают не только полуторки, но и комнаты в МСО. Большинство малосемейных общежитий города находятся в хорошем состоянии.
В агентстве советуют не торопиться с приобретением жилья. Ближе к ноябрю цены на квадраты снизятся. До мая следующего года будет возможность приобрести жилье по адекватной стоимости. Этот период считается непродажным.
Если цены кусаются, можно рассмотреть жилье в старых домах района Жилгородок, Шанхай, старой части города. По данным агентства, сегодня можно там приобрести двухкомнатную квартиру за 8-9 млн тенге.
Тем, кто имеет возможность выгодно вложить средства, предлагают жилье в микрорайоне Алтын Орда. Стоимость жилья в этом районе зависит от уровня комфортности жилого комплекса.
Одна из последних сделок агентства недвижимости – сопровождение купли-продажи полуторки площадью 39 квадратных метров. Сделка прошла за 15,5 млн тенге, по 397 тысяч тенге за квадратный метр. Квартира находится на 1-м этаже.
Всегда в спросе жилье в 5-м, 8-м, 11-м и 12-м микро – и районах благодаря развитой инфраструктуре: рядом расположены школы, детсады, магазины и парки.
Татьяна ТОКАРЬ
