Два года назад были внесены изменения в Закон РК «Об оценочной деятельности», принятый еще в 2000 году. Но вопросов по-прежнему возникает немало. Причем не только у населения, но и у тех, кто непосредственно работает в данной сфере. Недавно профессиональные оценщики западного Казахстана собрались в Актобе. На конференции опытные коллеги из Алматы разъясняли им последние новшества и особенности применения закона на практике.
Лицензия
на профессию
Оценить можно не только недвижимость, но и движимое имущество, интеллектуальную собственность, нематериальные активы, просто сам бизнес и многое другое. На практике люди в основном обращаются к оценщикам при получении кредитов в банке, когда закладывают свое жилье. Немало тех, кто оценивает имущество предприятия. Почти единичны случаи оценки интеллектуальной собственности.
Проводить ее имеет право только профессиональный оценщик с лицензией. По новой трактовке закона он должен быть еще членом Палаты оценщиков. В противном случае его оценка будет просто недействительна. Поэтому в своих отчетах независимый эксперт непременно должен представить копию сертификата о членстве в Палате оценщиков. При этом ему вовсе не обязательно быть членом Палаты того региона, где он работает. Сейчас в Актюбинскую Палату входят 8 индивидуальных предпринимателей. По словам ее президента Тынышбая Картжанова, всего по городу Актобе работают около тридцати оценщиков.
— Наша основная задача – работать в тесном контакте, делиться проблемами, а также защищать свои права, — говорит президент. – Сейчас в Парламенте разрабатываются стандарты нашей деятельности, и после принятия соответствующего нормативного документа мы сможем выступать экспертами в судебных тяжбах. Для этого при Палатах будут создаваться экспертные советы.
По словам заместителя председателя президиума республиканской Палаты оценщиков (РПО) Александра Калинина, в Алматы и Астане любые спорные вопросы суды запросто отправляют в совет экспертизы республиканской Палаты оценщиков. В регионах судебные органы до сих пор обращаются к экспертам Минюста.
— Но у данного госоргана нет лицензии на такую деятельность, и де-юре он не имеет право оценивать, — говорит Тынышбай Картжанов.
Эксперт: правила выбора
У присутствовавших на конференции было немало претензий к условиям кредитования Жилстрой-сбербанка. В государственном банке нет специалиста по залогам, поэтому банк требует оценки двух независимых экспертов.
— А вы ознакомьтесь с условиями коммерческого банка, и сразу почувствуете разницу, — отшутился международный эксперт Александр Калинин.
У коммерческих банков есть свои штатные залоговики, но им обязательна нужна оценка независимых экспертов. Раньше при них работали аккредитованные оценочные компании, сейчас такое правило отменено. Клиент вправе выбирать оценщика так же, как нотариуса, а банк обязан принимать эти сведения. На практике же банкиры продолжают отправлять клиентов к своим оценщикам, и оспорить их решение невозможно. Если потенциальный заемщик докажет свое законное право даже с помощью прокурора, тогда банк найдет повод отказать ему в кредитовании.
— Не буду утверждать, что это аффилированные компании и банки сотрудничают с фирмами, которые дают оценки, выгодные для них, — говорит Тынышбай Картжанов. – Могу только отметить, что многие местные оценочные фирмы являются филиалами алматинских компаний, так же, как и банков. Возможно, есть устная договоренность между головными офисами. Это, конечно, незаконно, но для получения кредита потребитель вынужден соглашаться с тем, что услуги эксперта стоят дорого, а само имущество оценивается низко. Помимо этого надо учесть, что банк всегда страхует свои активы и оценивает свое имущество гораздо ниже рыночной стоимости. Повторюсь, по закону банки обязаны принимать оценки любого независимого эксперта.
— Прежде чем идти к оценщику, потребителю стоит взять хотя бы устное согласие у банка о выдаче кредита, — советует президент Палаты оценщиков по Актюбинкой области. – В противном случае он может просто впустую потратить деньги на услуги специалиста. Помимо этого агентства недвижимости навязывают своего оценщика, уверяя, что его работа входит в услуги риэлтора. Здесь не будет лишним поинтересоваться наличием лицензии оценщика и членством в Палате.
До недавнего времени имущество оценивало и РГП «Центр по недвижимости». Но с марта сего года государство оставило ему только функции паспортизации и технической инвентаризации имущества.
Плюс балкон
Что касается самого процесса оценки имущества, то, как уверяют эксперты, любая цена, определенная специалистом, является расчетной стоимостью.
— Мы берем сравнительный аналог, изучаем спрос на рынке недвижимости и рассчитываем среднюю оценку имущества на момент исследования, — говорит Тынышбай Картжанов. – Мы никак не снижаем или не завышаем цены за свои услуги для получения кредита. Банки используют свои залоговые коэффициенты, и в итоге получается более низкая цена, чем рыночная.
Цены за услуги эксперта зависят от объема работы. Рыночная стоимость самого имущества на это не влияет. Хотя на оценку коттеджа с сауной, хозпостройками, гаражами, подвалом, многочисленными комнатами, земельным участком, насаждениями придется заплатить намного большую сумму, нежели на обычную двушку. Кстати, подвал коттеджа оценивается на 20 процентов ниже, чем жилая часть помещения, вне зависимости от того, отапливается он или нет.
В последнее время при оценке жилья начали считать балконы и лоджии. Раньше их площадь не входила в общую. По новому закону, если на лоджии или балконе установлено отопление и перепланировка прошла регистрацию в Центре по недвижимости, то они входят в общую площадь.
— Расчеты делаем на основе техпаспорта, выезжаем на место и идентифицируем объект имущества. Также по совместному требованию Минфина и Минюста при составлении отчетной деятельности обязательно нужно сделать фотоснимок объекта, будь то жилье или машина, — говорит эксперт.
Большая разница
На конференции прозвучало немало реплик по поводу расхождений выводов разных организаций при оценке одного и того же объекта.
— Все зависит от вида оценочной деятельности, — объясняет Тынышбай Картжанов. — Здесь большое значение имеет цель оценки. Оценки проводят для залога, налогообложения, ликвидации, банкротства. Существует такое понятие, как остаточная стоимость. Конечно, для пополнения бюджета власти ориентированы на рыночную стоимость имущества. При продаже той же квартиры учитывают наличие земли вокруг дома, район, этажность, состояние здания, ремонтные работы, благоустройство и многое другое. Кстати, по законодательству налоги на землю оплачиваются отдельно. А для налогообложения недвижимого имущества в Налоговом кодексе есть своя формула. По ней цены формируются намного ниже рыночных.
Приблизить
к реалиям
В последнее время к экспертам стали обращаться фермеры, которые для получения кредита хотят заложить свои земли. В этих случаях они сталкиваются с немалыми трудностями при получении сведений от государственных органов.
— Если у нас будет доступ к фактическим сделкам, можно будет узнать реальную цену в аграрном секторе, — считает Тынышбай Картжанов. – У нас в этом плане нет согласованности с госорганами. С теми же статуправлением, земельным комитетом, управлением архитектуры и другими. К примеру, о коэффициенте применения зонирования земельных участков для сельхозназначений надо получить сведения от НПЦ «Гипрозем». Здесь еще надо учитывать балл бонитета, урожайность и многие другие факторы. Получив такие сведения, мы максимально точно определили бы рыночную стоимость объектов. По этому поводу мы написали даже письмо в Министерство юстиции с просьбой предоставлять информацию если не отдельным оценщикам, то хотя бы Палатам. Пока нам приходится ограничиваться цифрами, полученными со страниц СМИ. А в договоре купли-продажи обычно истинные цифры не указываются, и реальную сумму сделки узнать невозможно.
Абат КАРАТАЕВ
Золотая середина
Самое дорогое жилье в Казахстане — в Астане и Алматы. Затем идут Атырау и Актау. Актобе занимает пятую позицию. На востоке и севере республики жилье дешевле, чем у нас. Средняя цена квадратного метра частного дома в Актобе колеблется от 700 до 1 000 долларов, квартиры – в пределах 900-1 000 долларов. При эксклюзивности квадратный метр может достичь 1 500-1 700 долларов.
Эксперты отмечают: несмотря на то что у нас постоянно говорят о кризисе, на рынке недвижимости наблюдается рост цен.
