Наш город растет не по дням, а по часам. Еще в конце 2019 года областной центр обогнал по численности населения Караганду, став по этому показателю четвертым городом Казахстана. На данный момент только по официальным данным в Актобе проживает 520 тысяч человек. Однако бурный рост порождает много вопросов: куда растет город? Каково будущее многоэтажных и частных застроек? Какие районы Актобе наиболее комфортны для проживания, а какие нет? Будут ли сносить районы Москва и Курмыш? Ответы на них читайте в нашем материале.
Равнение на Батыс?
Тему хотелось бы открыть с жилых массивов «Батыс», которые априори являются самыми массовыми по многоэтажному строительству в областном центре. Практически любой крупный застройщик пытается ухватить там кусок земли и построить дом, а то и жилой комплекс. Оттого и цены на возводимые там объекты самые дорогие в нашем городе. В последнее время покупка квартиры в Батысе стала признаком хорошего вкуса и достатка.
Как рассказал «АВ» руководитель городского отдела архитектуры и градостроительства города Актобе Султан Аманчин, в настоящее время в так называемых районах Батыс, Батыс-2 и Батыс-3 работает около 30 строительных компаний. Каждая из них строит от одного до нескольких домов.
– Практически все жилые строения возводятся за счет частных инвестиций. Государство строит здесь только социальные объекты, школы, поликлиники, детские сады. Все остальное — частный рынок. В среднесрочной перспективе во всех Батысах будет проживать около двухсот тысяч человек, – прогнозирует чиновник.
В целом, по словам Аманчина, многоэтажное строительство в Актобе развивается в двух направлениях: северо-восточном и юго-западном. В других направлениях мешают международный аэропорт Актобе и промышленная зона со своими заводами-гигантами. В первом случае вблизи воздушной гавани нельзя строить высотные дома, а во втором и вовсе запрещено селиться ввиду близости санитарно-защитной зоны.
Юго-западное направление развития города предусматривает как раз жилые массивы «Батыс». Северо-восточное – жилой массив «Каргала», в простонародье именуемый Нур Актобе или Актобе сити.
Многие задаются вопросом, почему квартиры в районах Батыс стоят намного дороже, чем в Сити, хотя последний имеет огромный плюс ввиду более чистой экологии. Главная причина, разумеется, расположение. Даже за минусом экологии районы Батыс находятся вблизи главных объектов города, и до центра ехать всего пять минут. Второй момент — качество жилья. Здесь оно объективно выше, чем в других районах города. Элитные новостройки не в счет.
100 тысяч вместо 250
Еще в 2012 году местные власти, презентуя проект «Нур Актобе», утверждали, что в перспективе там будет проживать 250 тысяч человек – более половины тогдашнего Актобе. Макет застройки изобиловал красивыми домами, аллеями, административными зданиями, парками и прочими атрибутами современного района. Но на деле вышло немного иначе. Уже через два года республиканские власти раскритиковали архитектурный облик жилого массива. Срочно пришлось вносить изменения, отчего рядом с высотками стали красоваться двух- и трехэтажные постройки. Поэтому, по мнению главного архитектора, корректировка в итоге скажется на общей численности здешнего населения. Вместо запланированных 250 тысяч здесь, по прогнозам, будет проживать около ста тысяч.
По информации, предоставленной акиматом района Алматы, в настоящее время Сити вмещает в себя примерно 40 тысяч жителей, что уже само по себе немало. По крайней мере больше, чем любой райцентр Актюбинской области, даже Кандыагаш. Кроме того, этот район города застроен не до конца. Здесь должны возвести еще шесть микрорайонов, причем многоэтажной застройки. Так что, как ни крути, развитие здесь будет продолжаться.
Тем не менее, несмотря на массовость, Нур Актобе не самый популярный среди горожан. А зря. Главная причина – отдаленность района от городского центра. Но это с лихвой нивелирует экологический аспект и, конечно, ценовая доступность. Объективно новый дом пусть и недорогой, но построенный согласно всем нормам лучше, чем аналогичное строение тридцатилетней давности. Хотя бы потому, что все коммуникации и проводка в нем новые. Есть еще и вопросы качества жилых строений, но если не считать дома в районах Батыс и элитные новостройки, то вряд ли дома в ж/м «Каргала» хуже, чем остальные. По крайней мере планировка здешних квартир гораздо современнее и удобнее, чем во многих спальных районах Актобе.
А вот действительной проблемой является отсутствие частных застройщиков. Как известно, компаний, возводящих дома за свои деньги или средства дольщиков, в Нур Актобе нет. Все строится исключительно на бюджетные средства по ценам, заложенным в соответствующей госпрограмме ранее, без учета инфляции. Приведем один пример: по сравнению с 2019 годом общие цены на все виды стройматериалов повысились почти в два раза, а корректировка цен на квадратный метр жилья со стороны государства не проводилась. Поэтому застройщикам невыгодно строить здесь.
– Главный плюс жилого массива «Каргала» – относительно доступные цены, – говорит главный архитектор города, – Но именно рыночный спрос на жилье здесь достаточно низкий. Другое дело Батыс. Здесь цены диктует рынок, и наших граждан они, похоже, не отпугивают. Однако в любом случае необходимо стимулировать строительные компании самим возводить объекты.
Одним из выходов здесь видится предоставление права частным застройщикам строить дома на один-два этажа больше, чем финансирует бюджет. Девять этажей отдавать государству, остальное продавать по тем же ценам, но вся прибыль остается у застройщика. Однако этот момент – предмет переговоров.
Перспективы частной застройки
В настоящее время земельные участки со статусом ИЖС выдают в нескольких направлениях: Сазды-3, Рауан-2, Жанаауыл-3, Шыгыс-1, Думан, Парасат, Баянауыл, Жанаконыс, Жанатурмыс и других. В ближайшие годы именно эти районы будут драйверами частной застройки. Но в отличие от многоэтажного строительства здесь существует три направления. Помимо северо-восточного (включая орское) и юго-западного, есть третье – хромтауское. Правда, пока в этом направлении перспективы только у Рауан-2.
Сейчас в очереди на получение земельных участков стоит не менее 147 тысяч актюбинцев, и, когда она закроется полностью, неизвестно. Скорее всего, ожидать этого не стоит. Другое дело, что эта очередь продвигалась бы намного быстрее, если бы местные власти не сковало действующее законодательство. Во-первых, в подчинении городской администрации не так много свободной территории, как может показаться. Более того, она может граничить с землями других районов области, что само по себе создает юридические коллизии. Но самая главная причина – земельные участки под ИЖС должны обеспечиваться соответствующей инфраструктурой.
Под единый стиль
Во избежание хаотичной застройки Актобе, которой он особенно славился ранее, в 2018 году власти разработали концепцию так называемого единого архитектурного стиля. Этот документ позволит тщательнее, нежели план детальной планировки, регламентировать вопросы строительства в части изменения внешнего облика существующих строений, объемно-планировочное и колористическое решение планируемых к постройке зданий, а также уплотнение текущей застройки.
– Любой застройщик в первую очередь видит прибыль, его мало волнует, как это будет выглядеть. Концепция позволяет нам требовать от них строго соблюдать единый архитектурный стиль. Сейчас мы можем давать рекомендации строительным компаниям, какими должны быть фасады домов, – признается руководитель отдела. Более того, с текущего года оценка и согласование всех эскизных проектов производится с учетом требований концепции.
Помимо концепции, усилить работу отдела архитектуры будет призвано коммунальное государственное учреждение «Центр урбанистики», открытие которого запланировано на ближайшие месяцы. Если быть точнее, подобное КГУ уже имеется, но должно поменяться название, целевое назначение, и необходимо увеличить штат работников. Султан Аманчин уверен, что данное учреждение будет способствовать формированию качественной и комфортной среды для граждан, способствовать улучшению архитектурного облика нашего города. Кстати, подобная организация (разумеется, с соответствующими целями и задачами) уже появилась при городском отделе занятости и социальных программ и в короткий срок доказала свою эффективность.
Из «Москвы» в «Москву сити»
Актюбинцев очень сильно интересует, снесут ли такие крупные районы частной застройки, как Москва и Курмыш. На этот вопрос Султан Аманчин отвечает предельно просто – уже существует проект под рабочим названием «Москва сити». Согласно ему частные инвесторы должны выкупать дома и земельные участки у граждан, сносить старые постройки и возводить здесь новые здания. Перед возведением объектов государство должно проложить новые инженерные коммуникации, взамен устаревших.
На территории Москва сити будут расположены такие известные улицы, как Мясоедова, Космодемьянской, Баумана, Морозова, Парижской коммуны, Озерная. Еще больше мелких улочек и переулков. К слову, многие из них канут в лету – на их месте построят дорогу или здания, и те попросту исчезнут с городской карты. Общая площадь проекта 205 гектаров.
Можно успокоить наших жителей – грубо отбирать земли под якобы государственные нужды, как грешили этим в других регионах, никто не собирается. Мелких пакостей, вроде отключения света, газа с целью заставить жителей Москвы быстрее распродавать свое имущество, тоже не будет. Все должно произойти в рамках рыночных отношений.
По большому счету механизмов у инвесторов два. Либо они платят рыночную стоимость за дома и участки, взамен чего граждане приобретают квартиры или строят дома в других местах. Либо застройщик оплачивает «москвичам» временное жилье, а затем уже, после возведения многоэтажного дома, предоставляет им квартиры на договорных условиях, которые устроят всех. Правда, есть и третий вариант, когда инвестор напрямую приобретает им равноценное жилье в другом месте.
Что касается Курмыша, то озвученных публично планов по его сносу или реконструкции нет. По крайней мере, никаких аналогичных «Москва сити» проектов не принималось.
Отдельно хотелось бы сказать про два долгостроя – гостиницы «Шератон» и «Космос». Первый объект, в принципе, построен давно, просто смена собственника порождает неопределенность со статусом и назначением объекта. Кстати, можно с уверенностью констатировать, что названия «Шератон» не будет. Тем не менее, с большей долей вероятности, целевым назначением здания будет гостиница. А вот «Космос» с прежним статусом уже попрощался. После почти десяти лет простоя новые хозяева решили сделать из гостиницы торговый дом или бизнес-центр. Работы уже идут и по плану завершатся в 2022 году.
Асхат КАЛЖАНОВ
