Почем нынче квадратный метр и какие подводные камни встречаются в море предложений, мы узнали для читателей «АВ».
От 90 тысяч тенге за полуторку
В агентствах по недвижимости летом горячая пора: в областной центр едет очередная волна абитурниентов. Многие молодые люди из нашей области, а также Уральска, Атырау и Актау стремятся получить знания в Актобе.
Спрос подогревает активное жилищное строительство. Часто люди продают квартиры, начинают возводить дома, а сами переезжают на время строительства в съемное жилье. Добавьте к этим семьям тех, кто делает капремонт в квартирах и тоже вынужден на время съезжать. Одним словом, летом всегда спрос на аренду выше, чем зимой.
Директор одного из местных агентств по недвижимости Мариям Сергужина говорит, что квартир для сдачи в долгосрочную аренду уже почти не осталось. Руководитель отдела аренды другого подобного агентства Равиль Хисматуллин считает, что если в июле не снять квартиру в аренду, то к августу цена станет еще выше, а к сентябрю свободного жилья может просто не остаться. Цены кусаются уже сейчас.
– Сегодня много обращений от клиентов, которые два года назад сняли в центре города двухкомнатную квартиру старой планировки без мебели за 70 тысяч тенге в месяц и сейчас выселились, – продолжает Равиль Хисматуллин. – Они ищут двушки в пределах этой суммы, а таких цен давно нет. Сейчас аналогичная площадь стоит от 100 тысяч тенге на верхних этажах без мебели. Цены изменились.
По данным агентства, аренда двухкомнатной отремонтированной и полностью меблированной квартиры с холодильником, стиральной машинкой-автоматом и телевизором, интернетом на втором-четвертом этажах в 8-м микрорайоне обойдется в 150 тысяч тенге в месяц. Плюс оплата коммунальных услуг. Если такая же квартира находится в микрорайоне Батыс-2, то за 150 тысяч тенге реально снять лишь жилье без техники и мебели. Пустая такая же квартира в 8-м микрорайоне будет сдаваться по 120 тысяч тенге в месяц.
Для студентов наиболее актуальны квартиры в домах 5- и 8-го микрорайонов, на улицах Тургенева, Рыскулова, Есет батыра, Маресьева, Братьев Жубановых. Цены на аренду полуторок начинаются от 90 тысяч тенге и доходят до 150 тысяч на Батысе. К ним добавьте депозит в размере 50 тысяч тенге, который обычно берут владельцы жилья на случай порчи имущества, а также на квартплату.
Управление статистики тоже фиксирует рост цен на съем жилья.
– Самые дорогие квартиры сдают в аренду в микрорайонах Батыс, 5-м и 12-м, в районе остановок Казпочта, ВИСВО, – сообщила руководитель управления статистики цен облдепартамента бюро Национальной статистики агентства по стратегическому планированию и реформам РК Шара Нурписова. – Дешевле они в старой части, в Жилгородке, на Шанхае и в микрорайоне Есет батыр. Ниже цены можно найти на верхних этажах. Средняя стоимость аренды жилья в расчете на каждый квадратный метр увеличилась до 2 тысяч 520 тенге. Такую цену мы регистрировали в июне, к августу она может измениться.
Осторожно, аферисты!
– На рынке аренды жилья большое количество мошенников, – предупреждает Равиль Хисматуллин. – К примеру, если вы решите обратиться по объявлению на сайте, то скорее всего попадете на человека, который предложит скинуть 5 000 тенге за просмотр квартиры. Вы отправите деньги, но ни ключей, ни номера телефона владельца жилья так и не получите. Это популярная схема мошенничества. Может быть такое, что за 5 000 тенге вам предоставят доступ в Телеграм-канал. Но там окажется тот же перечень объявлений, который вы уже видели на сайтах.
Если вам удалось найти квартиру для съема самостоятельно, то риелторы советуют попросить владельца показать на нее документы. Распространенное мошенничество – снять квартиру на сутки, дать объявление и тут же сдать ее на несколько месяцев. И выясните ситуацию с соседями – не начнут ли они звонить каждый раз в полицию, если вы позовете вечером шумных друзей.
Цена квадрата выросла до 304 тысяч
Можно посчитать, в какую сумму обойдется аренда полуторки семье студента за пять лет обучения в нашем городе. Возьмем квартиру старой планировки в районе остановки «ВИСВО». В месяц это 90 тысяч тенге за аренду + около 5 тысяч за комуслуги. За пять лет семья отдаст
5 миллионов 700 тысяч тенге.
При таких ценах на аренду родители ищут возможности купить квартиру детям в городе уже на 1-м курсе. Учитывая тренд на рост цен недвижимости, купить жилье выгоднее, чем снимать. Через пять лет оно все равно поднимется в цене.
– К нам поступают обращения по приобретению и аренде недвижимости для студентов из всех регионов Западного Казахстана, – рассказывает руководитель отдела продаж одного из агентств по недвижимости Екатерина Чен. – Цены варьируются от 240 и доходят до 430 тысяч тенге за квадратный метр. Их диктуют новостройки, а там цены поднимают из-за удорожания материалов. Год назад металл подорожал на 200-300 процентов.
Застройщики повышали цены постепенно. В итоге за год увеличился ценник жилья и на вторичном рынке. А так как сейчас сезон продаж, собственники квартир понимают, что можно выручить хорошие деньги, и держат цены.
В прошлом году был большой скачок цен на жилье из-за снятия денег со счетов ЕНПФ свыше порога достаточности. Сейчас бум остановился, но цены продолжают расти, пусть уже не так стремительно.
Половина сделок – за наличный расчет
В агентстве уверяют: нельзя сказать, что у населения нет денег. 50% сделок купли-продажи проходит за наличный расчет.
– Родители чаще подбирают студентам двухкомнатные квартиры за 12-14 миллионов тенге по улицам Рыскулова, Тургенева, проспекту Абилкайыр хана – продолжает Екатерина Чен. – Двушку в 43 квадрата сейчас можно приобрести за 13,5 миллиона тенге в старом жилом фонде, полностью отремонтированную и меблированную. Там не сломается кран, не нужно вкручивать ни одной лампочки. Берите свой чемодан, заезжайте и живите. Все готово.
Можно найти такую же планировку за 11 миллионов тенге, но будут одни голые стены. Либо приобрести двушку в старом жилом фонде за 8 миллионов вообще без ремонта.
Раньше считалось, что если дому больше 50 лет, то квартиру не прокредитуют банки. Цена на нее существенно падала.
– Такие квартиры не подлежат кредитованию в самом популярном банке Казахстана, который предоставляет ипотеку. Но есть Фридом финанс, Банк Центркредит, Халык банк, которые рассматривают такое кредитование.
При этом покупателям нужно быть готовыми, что оценочная стоимость таких квартир может оказаться ниже, чем продажная. Допустим, собственник поставил квартиру на продажу за 15 миллионов тенге, оценочная компания и банк дают за такую 13 миллионов. Если у покупателя есть наличными еще 2 миллиона, он сможет доплатить и приобрести жилье, — говорит собеседница.
ИЖС опережает строительство высоток
В структуре строительства жилья второй год превалирует частная застройка физическими лицами участков, выделенных под индивидуальное жилищное строительство.
По сведениям заместителя руководителя управления строительства, архитектуры и градостроительства Аслана Жарасбаева, в минувшем году возвели более 1 млн 252 тысяч кв. м жилья, из них свыше 737 тысяч квадратов – застройка участков под ИЖС.
– Активно застраиваются Сазда-2, -3, Бауырластар-5, Жанаконыс-2, Жанаконыс-3, -4, -5. Шыгыс, Рауан-2, Красносельский и другие, – говорит Аслан Жарасбаев. – В основном жилые массивы обеспечены электроэнергией и газом, остаются решаемые проблемы с водоснабжением.
В нынешнем году в области планируют ввести в эксплуатацию 1 миллион 266 тысяч квадратных метров жилья. Из них 839 тысяч квадратных метров – индивидуальное жилищное строительство, остальное – многоэтажные дома. За ближайшие семь лет по Дорожной карте в области планируют запустить в эксплуатацию 9 миллионов 600 тысяч квадратов жилья.
Это будут по большей части многоэтажные дома. При этом старая часть с городским акиматом окажется ближе к центру, так как Актобе собираются развивать в сторону Хромтауской трассы.
Требуются инвесторы
Проблема восьми из 34-х аварийных домов в Актобе решена, жители остальных ждут своей очереди.
Можно делать чистовой ремонт и заезжать
Восьмиквартирный дом по улице Маресьева, 31 был признан аварийным. Власти нашли инвестора – ТОО «Стройнафтасервис», который на этом месте достраивает пятиэтажку. Как рассказал советник директора этого товарищества Бауржан Китанов, домом на улице Маресьева они занимаются с 2019 года.
Около восьми месяцев оформлялись документы перед началом работ. После компания снесла старый барак и сараи, на их месте возвела кирпичную пятиэтажку. Стройка длилась долго, так как совпала с периодом пандемии. Стройматериалы подорожали в разы всего за пару лет.
– Если в 2021 году мы покупали опорные конструкции здания (ригели) по 90 тысяч тенге, то сейчас их стоимость выросла до 430 тысяч, – заметил Бауржан Китанов.
К 50-квартирному дому уже подвели электроэнергию, водоснабжение, газ, отопление. 8 квартир в доме получат жильцы аварийного дома.
– У них было жилье по 20-50 квадратных метров в ветхом бараке, а сейчас они получат двух- и трехкомнатные квартиры в чистовой отделке в новой пятиэтажке, – сказал советник директора.
Остальные 42 квартиры выкупили еще на стадии строительства. Их передадут покупателям в черновой отделке.
– Предлагаем владельцам делать ремонт, пока лето не закончилось, – говорит Бауржан Китанов. – Оформление документов завершаем, это дело нескольких месяцев.
Из-за повышения стоимости стройматериалов выросла цена квадратного метра жилья, теперь она составляет 185 тысяч тенге. Первоначально застройщик заключал договоры по 120-130 тысяч тенге за квадрат, покупатели жилья теперь доплачивают разницу. Несмотря на все сложности, проект уже близок к завершению.
Соседи против строительства пятиэтажки
Эта же компания начала готовить документы по следующему аварийному дому по улице Тлеу батыра, 13. Тут располагается 35-квартирный двухэтажный дом. Вместо него планируют возвести 60-квартирную пятиэтажку. Однако возникли сложности из-за претензий жителей окрестных домов.
– У нас четыре двух- и трехэтажных дома в общем дворе, – говорит член инициативной группы жильцов Мария Григорян. – Мы категорически против строительства пятиэтажки вместо аварийного здания. Водопровод и канализация старые, нагрузку не выдержат.
Во дворе из-за этого увеличится количество автомашин. Кроме того, здание хотят построить в виде буквы Г. Площадь под домом станет больше, она займет часть общего двора.
Считаем, что большой дом загородит солнечный свет в окна двухэтажного дома. Мы согласны на строительство рядом с нами здания не выше трех этажей.
Возводить трехэтажное здание вместо пятиэтажки не выгодно застройщику. Пока собственники квартир окрестных домов и застройщик ищут оптимальное решение вопроса, страдают владельцы квартир аварийного дома. Большинство из них съехало из опасного здания, забрав с собой даже окна и двери. Но владельцам двух квартир деваться некуда.
– Жилье в этом доме я купил восемь лет назад, – рассказывает Виктор Кузнецов. – Продолжаем тут жить с супругой, у нее онкология второй стадии. С мая в доме отсутствует холодная и горячая вода, отключена система канализации, свет через счетчик я кое-как провел. Воду для еды, стирки берем из системы полива в сквере.
В противоположной части здания тоже остался один жилец, ему, как и нам, не на что снимать другую недвижимость. Мы просим обеспечить нас крышей над головой на время строительства. Надеемся, что вопрос с домом решится как можно скорее. Начнутся холода, даже не знаем, как будем тут зимовать без отопления.
Власти планомерно занимаются аварийными домами. В начале года в Актобе насчитывалось 34 таких здания. Квартиры в восьми аварийных домах выкупили за бюджетные средства и закрыли вопрос. Из оставшихся 26 строений пять находятся на улице Чекалина. Для их жителей частная компания возводит дом в жилом массиве «Кызылжар».
– Что касается аварийного дома по адресу Тлеу батыра, 13, то мы выезжали на место, разговаривали с жильцами соседних домов и застройщиком вместе с группой депутатов городского маслихата, – комментирует руководитель отдела жилищной инспекции города Руслан Ажниязов. – Надеемся, что стороны договорятся и на месте аварийного возведут новое, качественное здание. Под строительство уже отвели землю.
В результате в Актобе останется 20 аварийных домов, для строительства новых ищут инвесторов. Один из них – по улице Кирпичная, 10, где уже в нынешнем году намерены провести государственный выкуп квартир.
– Мы делаем все возможное, чтобы люди не подвергали жизнь опасности, проживая в аварийных зданиях, – подытожил Руслан Ажниязов.
Над Главной темой работала Татьяна ТОКАРЬ
Фото из архива «АВ»
Инфографика Максима ТОКАРЯ
