На дворе время покупателей: сейчас можно приобрести квадратные метры по оптимальной цене.
Первички, вторички
После общения с продавцом квартиры, представителем агентства по недвижимости и главным кредитором таких покупок корреспондент «АВ» выяснила, что продать сегодня жилье достаточно сложно.
– У меня была квартира в восьмом микрорайоне, на продажу ушло около двух лет, – рассказывает Мариям. – За это время у меня побывало не меньше пятидесяти человек. Сначала у потенциальных покупателей были претензии к состоянию жилья. Сделали косметический ремонт. Потом мне ни в какую не хотелось уступать цену. С этой квартирой было связано очень много личных воспоминаний. Для меня это были не просто квадратные метры, а часть жизни.
Когда наконец-то решились снизить стоимость, оказалось, что у большинства покупателей просто нет денег. Они приходят как на экскурсию, ради интереса, посмотреть! Или имея в кармане лишь половину суммы, просят продать в рассрочку. Желающие приобрести жилье ходили в банки, просили одобрить им ипотеку, но им отказывали, так как они не погасили свои потребительские кредиты.
И все же на прошлой неделе удалось продать квартиру по довольно-таки низкой цене. Возможно, стоило дождаться лучшего момента, но мне нужны были деньги.
Кстати, в мае на рынке купли-продажи жилья нашего областного центра аналитики отмечали снижение количества сделок, в июне спрос начал активизироваться. Сейчас снова период затишья. Огромное влияние на ситуацию оказывает высокая ставка рефинансирования Нацбанка, которая привела к увеличению ставки по ипотеке. Кроме того, банки ужесточили критерии выдачи займов.
– Время, когда квартиры раскупали на эмоциях, закончилось. Раньше человеку достаточно было не то что дней, нескольких часов, чтобы принять решение о покупке, – рассказывает руководитель агентства по недвижимости в городах Актобе и Шымкент Берик Беккужин. – Так происходило во многом из-за ажиотажного вывода пенсионных накоплений. К примеру, если на днях у покупателя день рождения и меняется порог достаточности, диктовал условия продавец.
Сейчас покупатели стали более рациональными. Они неделями
изучают объект, сравнивают предложения и обязательно торгуются. Причем торг может доходить до десяти процентов от первоначальной стоимости.
В сентябре 2025 года в Астане стоимость недвижимости выросла на 25%. Но сейчас на рынке Алматы и Астаны появилось немало квартир, которые продают с хорошим дисконтом. По этой причине рынок просел даже в столице.
Сегодня продается не любая недвижимость, а лучший продукт. Если квартира грамотно оценена, имеет хороший ремонт, понятные документы и соответствует ожиданиям покупателя, ее покупают достаточно быстро. Ошибки рынок больше не прощает.
Сравнивая цены на квадратные метры по стране, эксперт отмечает, что в Актобе они более или менее приемлемые.
– У нас спокойно можно найти квартиры старого жилого фонда по проспекту Абилкайыр хана в районе «Спутника» и «Электрона» по 220 тысяч тенге за квадратный метр. Но есть исключения – это новостройки по 700 тысяч тенге за квадрат.
Еще не так давно жилье в актюбинских новостройках стоило дешевле, чем в старых. Сейчас вторичка все больше отстает.
– Разбег цен между вторичным рынком и новостройками в дальнейшем будет увеличиваться, – прогнозирует Берик Туленжанович. – Несмотря на то, что доллар длительное время держится на одном уровне, стройматериалы дорожают.
– Любая сделка стоит большого количества нервов. Иногда я вижу, что покупатели приходят и начинают жилье критиковать, а потом еще и торговаться. О какой приязни продавца можно говорить в этом случае?
Я много раз видел, как сделки расторгались прямо у нотариуса. Покупали квартиру за 60 миллионов тенге, но принципиально не хотели оплачивать половину стоимости услуг нотариуса за договор купли-продажи.
Если квартира реализуется с мебелью, мы по максимуму составляем акт описи имущества. Иначе возможна ситуация, когда всю мебель, люстры и даже розетки продавец увезет после составления договора с собой, – поделился случаями из практики Берик Беккужин.
Бетон как защита от скачков валюты
Фундаментальных причин для резкого обвала или взрывного роста цен он в этом году не видит.
– Принято считать, что ежегодно недвижимость в Казахстане растет в среднем на пять процентов. В ближайшее время такого, по моему мнению, не будет, рынок находится в стагнации, – утверждает Берик Беккужин.
Он убежден: недвижимость является главным защитным активом простых людей в период девальвации или геополитической нестабильности.
– Допустим, предприниматель заработал 30 миллионов тенге. Куда их девать, чтобы не съела инфляция? Беспроигрышный вариант – вложиться в недвижимость. Во времена неопределенности она всегда оставалась и остается надежным защитным инструментом. И даже при отсутствии дешевых ипотечных денег люди продолжают вкладывать излишки средств в квадратные метры, – аргументирует он.
Если покупка носит инвестиционный характер, эксперт предлагает присмотреться к пока недооцененным районам города:
– На мой взгляд, есть перспектива дальнейшего повышения цен как на жилую, так и на коммерческую недвижимость в микрорайоне Алтын Орда, там, где строятся драматический театр и стадион. По-прежнему актуально жилье в «Золотом квадрате» этого же микрорайона.
Стоимость элитных домов, точечно возвышающихся среди частного сектора или в исторических частях города, сильно переоценена. Жить в таком доме и видеть из окна чью-то времянку – это так себе удовольствие.
В этом отношении мне импонирует подход Дубая. Еще на этапе строительства домов, вокруг него сразу создают инфраструктуру. Когда вы приобретаете его, покупаете и удобства вокруг. Как показывает практика, лучше жить в микрорайоне Алтын Орда, чем в такой элитке.
Важный совет – отдавать жилье за бесценок не стоит.
– Принимать решения нужно не на эмоциях, а опираясь на цифры, интересоваться реальными сделками и быть в курсе долгосрочных тенденций. Именно они определяют рынок, а не слухи или громкие заголовки. Допустим, человек смог снять свои пенсионные отчисления и купил за 20 миллионов тенге …неликвид. В то время, как на рынке больше 15 миллионов он не стоит.
Если острой нужды в деньгах у вас нет, просто сдавайте квартиру. Пусть она приносит хотя бы какую-то копеечку и ждите. Традиционно осенью деловая активность на рынке возрастает. Если не произойдет серьезных внешних потрясений, можно ожидать увеличения количества сделок, – считает Беккужин. – Любой адекватный человек всегда стремится улучшить свои жилищные условия – из двушки переехать в трешку, из трешки в четырехкомнатную квартиру и так далее. Просто не все могут себе это позволить.
Сейчас я наблюдаю тренд на снижение аппетита. Хотя остается немало домов под 700 квадратов, в которых на второй этаж хозяева почти никогда не поднимаются. Стоило ли его возводить?
За первое полугодие «Отбасы банк» выдал в Актобе 2 041 ипотечный заем.
Еще 159 978 вкладчиков области пока лишь копят деньги на депозитах «Отбасы банка» для ипотечного кредитования.
По сведениям Бюро Национальной статистики, средняя цена в городе Актобе в июне 2026 года на продажу нового жилья составляла 356 тысяч тенге за квадратный метр, перепродажа квартир на вторичном рынке – 369 тысяч тенге за квадратный метр, арендная плата за благоустроенное жилье составляла 3,331 тысяч тенге за квадратный метр.
Актуальные госпрограммы
– Наша главная цель неизменна – помочь семьям обзавестись собственным жильем, – рассказывает специалист развития бизнеса АФ АО «Отбасы банк» Нургуль Мырзаева. – Мы продолжаем работать в рамках госпрограмм и оказывать меры господдержки.
Это, как следует из представленной ею информации, ипотека по ставке 2% годовых при 10% первоначального взноса и ипотека под 5% годовых при 10% первоначального взноса в зависимости от категории.
– Эти программы предусмотрены для социально уязвимой категории граждан – многодетных семей, детей-сирот, лиц с инвалидностью, а также госслужащих. Жилье по ним строит акимат, – говорит Нургуль Мырзаева. – Для тех, кто хочет купить квартиру у коммерческих застройщиков, предусмотрена программа «Наурыз». Главное условие – у вас или членов вашей семьи не должно быть недвижимости за последние пять лет.
К слову, даже если у вас когда-то была небольшая доля в родительской квартире – это не препятствие. Важно, чтобы на ваше имя не было оформлено полноценного собственного жилья.
Накопить на квартиру быстрее помогут набирающие популярность семейные депозиты.
– Мы рекомендуем открывать депозиты на каждого члена семьи, тогда на каждого будет поступать государственная премия. Бывает, что родители копят, а потом дарят свои депозиты детям, когда те подрастают и поступают в вуз. Накопленные баллы при этом сохраняются, и ребенок может оформить кредит уже на себя.
Также хотим напомнить про «Нацфонд – детям». С 18 лет молодежь может использовать эти средства для покупки жилья или оплаты обучения. Если депозит уже был,
накопления из Нацфонда можно просто добавить к ним – это отличная база для старта.
На вопрос о том, что делать тем, кто стоит в очереди на жилье, но до сих пор не получил квартиру, специалист ответила так:
– Нужно обязательно пройти инвентаризацию на портале orken.otbasybank.kz. Мы столкнулись с тем, что многие стоят в очереди годами, но при проверке выясняется, что жилье у них уже есть. Например, оно оформлено на супруга или детей. Для того чтобы система работала точно, мы проводим эту проверку. Прошу всех очередников уделить этому внимание и проверить свои данные.
Татьяна ТОКАРЬ
Фото автора
